Cassazione Civile, Sentenza n. 15134/2026 del 19/05/2026

Esito

La controversia

Il ricorso verteva sulla legittimità del rimborso ex art. 1134 c.c. delle spese sostenute dall'ente creditizio per la ristrutturazione del tetto del loggiato superiore e della tettoia del loggiato inferiore ("Logge dei Tiratori" in Gubbio). La questione centrale era se tali lavori avessero il requisito dell'urgenza previsto dall'art. 1134 c.c.: la Corte d'appello aveva riconosciuto la natura di "parte comune" del tetto e del loggiato inferiore e aveva disposto rimborsi in favore della banca in base alla CTU; i ricorrenti (la Pizzeria e alcuni condomini) contestavano la qualificazione dell'intervento come urgente, sostenendo che i lavori erano programmabili e che vi erano state comunicazioni e convocazioni rivolte agli altri condomini prima dell'esecuzione, dunque mancava il presupposto legale per il rimborso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto alcuni motivi del ricorso principale (secondo, quarto e settimo motivo) proposto dalla Pizzeria e i cinque motivi dei ricorsi incidentali dei condomini aderenti, constatando che la Corte d'Appello ha erroneamente applicato l'art. 1134 c.c. e non ha valutato correttamente che negli anni precedenti la Cassa di Risparmio/Unicredit aveva ripetutamente informato e coinvolto gli altri condomini (richieste di rimborso, convocazioni, progetto del 1989, riunione del 1990 ecc.), per cui gli interventi risultavano programmabili e non sussisteva l'urgenza tale da esonerare dall'obbligo di preventiva convocazione/coinvolgimento. Perciò la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata limitatamente ai motivi accolti, ha rigettato i ricorsi incidentali di Unicredit e della Fondazione, ha disposto il rinvio alla Corte d'Appello di Perugia in diversa composizione per riqualificare la decisione secondo i principi indicati e ha regolato le spese del giudizio di legittimità; inoltre ha rilevato profili relativi al contributo unificato ai sensi dell'art. 13 D.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1134 c.c.

  Disciplina il rimborso delle spese anticipate per la conservazione delle parti comuni del condominio; il rimborso è dovuto solo se le opere presentano il requisito dell'urgenza, ossia devono essere eseguite senza ritardo per evitare possibile nocumento alla cosa comune o a terzi e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

• art. 1117 c.c.

  Definisce le parti comuni dell'edificio: la Corte territoriale aveva correttamente ritenuto che il tetto e gli elementi decorativi/porticati avessero natura di parti comuni in quanto assolvono funzione di protezione, coesione e valore architettonico/unitario dell'edificio.

• art. 1110 c.c.

  Norma sulla comunione ordinaria; richiamata per esclusione: la Cassazione ha osservato che la disciplina applicabile è quella del condominio (art. 1134 c.c.) e non quella della comunione ordinaria.

• art. 1105, comma 4, c.c.

  Rilevante nella valutazione dei rimedi gestionali e dei tempi: se il condomino ha il tempo di convocare l'assemblea, sollecitarla o richiederne l'intervento, difetta il requisito dell'urgenza ai sensi dell'art. 1134 c.c.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha rilevato la sussistenza dei presupposti processuali per l'eventuale versamento di un ulteriore importo a carico di alcuni ricorrenti incidentali, conformemente alle disposizioni sul contributo unificato.

Massime di principio

• Il rimborso delle spese anticipate per opere sulle parti comuni in condominio (art. 1134 c.c.) presuppone l'urgenza: si richiede che le opere debbano essere eseguite senza possibilità di preavviso all'amministratore o di convocazione dell'assemblea; la mera necessità o il protrarsi nel tempo dei lavori non bastano.
• Se il condomino ha avuto tempo, strumenti o ha effettivamente tentato di coinvolgere gli altri condomini (comunicazioni, convocazioni, richieste formali), gli interventi vanno considerati programmabili e non urgenti, con conseguente esclusione del rimborso ex art. 1134 c.c.
• La qualificazione della cosa come "parte comune" (art. 1117 c.c.) è distinta dalla verifica del carattere d'urgenza: anche riconosciuta la comunione della cosa, il rimborso è comunque subordinato al rispetto del requisito dell'urgenza.
• In presenza di edifici storici o complessi che richiedono autorizzazioni specifiche e tempi tecnici, tali elementi non sono di per sé idonei a trasformare lavori programmati in lavori "urgenti" se è possibile convocare l'assemblea e adottare le decisioni necessarie nei tempi utili.
• Per la prova dell'urgenza è determinante la documentazione degli eventi che rendono impossibile il preavviso (es. crolli imminenti, pericolo immediato): la sola pericolosità potenziale o il deterioramento progressivo non bastano senza la dimostrazione che non era possibile avvertire tempestivamente gli altri condomini o l'amministratore.