Sentenza del 27/02/2017 n. 789 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale dei canoni di locazione commerciale non riscossi. Il ricorrente riteneva che tali somme non dovessero concorrere al reddito imponibile perché non effettivamente percepite e perché il rapporto locatizio sarebbe stato risolto. Secondo il principio applicato nella sentenza, per le locazioni a uso diverso da abitazione i canoni concorrono alla formazione del reddito fino alla risoluzione del contratto, indipendentemente dalla loro effettiva percezione. La cessazione del rapporto deve inoltre essere dimostrata con documentazione idonea e dotata di data certa.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi fondiari e dei fabbricati

  Per le locazioni di immobili a uso diverso da abitazione, i canoni concorrono alla formazione del reddito fino alla risoluzione del contratto, anche se non percepiti.

  La tassazione dei canoni delle locazioni non abitative segue il criterio della maturazione giuridica del credito e non quello dell’effettiva riscossione. L’irrilevanza fiscale dei canoni successivi alla morosità opera solo dopo la risoluzione del contratto, adeguatamente provata.

• Regole civilistiche sulla prova della risoluzione del contratto

  La risoluzione deve essere adeguatamente comprovata; non è sufficiente un verbale privo di data certa.

  Per escludere i canoni dalla tassazione è necessario dimostrare in modo oggettivo e opponibile a terzi la data di cessazione del rapporto, mediante documentazione dotata di data certa o altri elementi probatori idonei.

Massime di principio

• Nelle locazioni a uso commerciale o diverso da abitazione, il mancato pagamento del canone non esclude automaticamente la tassazione: i canoni restano imponibili fino alla risoluzione del contratto.
• La semplice morosità del conduttore non è sufficiente; occorre dimostrare che il rapporto locatizio sia stato effettivamente sciolto.
• La data della risoluzione è decisiva per stabilire fino a quando i canoni devono essere dichiarati.
• Documenti formati unilateralmente o privi di data certa possono non essere sufficienti contro l’Amministrazione finanziaria.
• È opportuno formalizzare la risoluzione con strumenti idonei a garantirne la certezza, come un accordo scritto con data certa, una registrazione o un provvedimento giudiziale.