Sentenza del 07/01/2015 n. 8 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la rettifica del valore dell'immobile dichiarato nell'atto, sostenendo che l'Amministrazione avesse determinato un valore superiore sulla base dello scostamento rispetto al valore normale o ai valori indicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La questione riguardava sia la sufficienza della motivazione dell'avviso, sia l'efficacia probatoria dei valori OMI utilizzati con il metodo comparativo.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta legittima. L'avviso di liquidazione è adeguatamente motivato quando indica il metodo comparativo utilizzato e richiama i parametri OMI posti a fondamento della stima. I valori OMI costituiscono una presunzione semplice e, pertanto, possono essere contestati dal contribuente mediante prove concrete e convincenti idonee a giustificare la differenza tra il valore dichiarato e quello risultante dai parametri di mercato. In assenza di tali prove contrarie, la rettifica dell'Amministrazione resta valida.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro

  Consente all'Amministrazione di rettificare la base imponibile dell'atto quando il valore dichiarato non corrisponde al valore effettivo o normale dell'immobile, purché la pretesa sia adeguatamente motivata.

• Parametri dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI non costituiscono una prova legale o una determinazione automatica del valore dell'immobile, ma rappresentano elementi presuntivi semplici utilizzabili insieme al metodo comparativo.

• Principi in materia di presunzioni semplici

  La presunzione fondata sui dati OMI può sostenere la rettifica, ma il contribuente può superarla fornendo elementi specifici e documentati relativi alle caratteristiche concrete dell'immobile e alle condizioni della compravendita.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare è generalmente motivato in modo sufficiente se indica il criterio di stima utilizzato, il metodo comparativo e i parametri OMI applicati.
• I valori OMI, considerati isolatamente, non dimostrano in modo definitivo il valore di mercato, ma costituiscono una presunzione semplice a favore dell'Amministrazione.
• Il contribuente che contesta la rettifica deve fornire prove concrete dello scostamento, quali perizie, caratteristiche negative dell'immobile, stato di conservazione, ubicazione, vincoli, condizioni particolari della vendita o comparabili più attendibili.
• La mera contestazione dei valori OMI o la semplice affermazione che il prezzo dichiarato era congruo non è normalmente sufficiente a superare la presunzione.
• In assenza di prove contrarie specifiche e convincenti, la rettifica basata sul confronto con i parametri OMI può essere confermata.