Cassazione Civile, Ordinanza n. 32964/2025 del 17/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita del 25 maggio 2008 relativo a un appartamento sito in Catanzaro, facente parte di un immobile ex alberghiero oggetto di ristrutturazione e cambio di destinazione d'uso. La promissaria acquirente versò una caparra di 30.000 euro e, secondo il preliminare, il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro termini collegati al completamento dei lavori e comunque non oltre il 30 aprile 2009. Dopo l'invito alla stipula del maggio 2009, la parte acquirente rifiutò di presentarsi. La società promittente venditrice agì per la risoluzione per inadempimento della controparte e per i danni; la promissaria acquirente agì a sua volta per la risoluzione e per i danni, deducendo anche la nullità del preliminare per violazione del d.lgs. n. 122/2005, e ottenne un decreto ingiuntivo per la restituzione del doppio della caparra, poi opposto dalla società. I giudizi furono riuniti e sia il Tribunale sia la Corte d'appello ritennero nullo il preliminare per mancata osservanza dell'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, accogliendo la domanda restitutoria nei limiti della caparra versata. Con il ricorso per cassazione la società censurò tale decisione con tre motivi: 1) violazione e falsa applicazione del d.lgs. n. 122/2005, sostenendo che l'immobile non fosse un immobile "da costruire" e che i lavori di ristrutturazione e cambio d'uso fossero già completati, sicché la disciplina sulla fideiussione non fosse applicabile; 2) omessa pronuncia sul punto della condanna alla restituzione di 30.000 euro e sull'irritualità del decreto ingiuntivo; 3) violazione degli artt. 113, 115, 116, 91, 96 c.p.c. e 2697 c.c. per difetto di prova circa la natura dell'appartamento come immobile in costruzione. La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo assorbiti gli altri.

La decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione. Ha affermato che la disciplina del d.lgs. n. 122/2005, in particolare l'art. 2 sulla garanzia fideiussoria, si applica agli immobili da costruire e, al più, può estendersi alle ristrutturazioni cd. maggiori solo se l'intervento non sia ancora completato nei suoi aspetti strutturali e identificativi. Non è sufficiente il mero fatto che l'immobile sia stato ristrutturato, né la sola mancanza del certificato di agibilità, occorrendo verificare in concreto se al momento rilevante l'opera fosse ancora da ultimare o se residuassero solo opere secondarie o di rifinitura. La Corte d'appello non aveva compiuto tale verifica, avendo valorizzato soltanto l'esistenza di una ristrutturazione. Il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati assorbiti. Il giudice del rinvio dovrà anche provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 366 c.p.c.

  autosufficienza del ricorso per cassazione

  Il ricorso è stato ritenuto conforme ai requisiti di specificità e autosufficienza, anche quanto all'indicazione degli atti e documenti rilevanti.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il motivo formulato come omessa pronuncia è stato assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso come norma asseritamente violata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso come norma asseritamente violata.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso come norma asseritamente violata.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso come norma asseritamente violata.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso come norma asseritamente violata.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso in tema di onere della prova.

• art. 2 d.lgs. n. 122/2005

  garanzia fideiussoria; nullità del contratto fatta valere unicamente dall'acquirente

  La norma tutela l'acquirente di immobili da costruire imponendo la fideiussione, ma non si applica agli immobili già completati né a quelli in cui residuino solo opere secondarie o di rifinitura; per le ristrutturazioni è necessaria una verifica concreta della non ultimazione dell'intervento nei suoi aspetti strutturali e identificativi.

• art. 1, lett. d), d.lgs. n. 122/2005

  Definisce gli immobili da costruire come quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o non ultimati al punto da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

• art. 1938 c.c.

  Richiamato nell'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 per la fideiussione anche su somme da riscuotere.

• art. 3 d.P.R. n. 380/2001

  Utilizzato come riferimento per distinguere tra ristrutturazione maggiore e minore.

• d.lgs. n. 122/2011

  Nel testo è richiamato per errore materiale in luogo del d.lgs. n. 122/2005, senza autonoma rilevanza decisoria.

Massime di principio

• La disciplina di tutela dell'acquirente di immobili da costruire si applica soltanto quando l'immobile rientri nella nozione legale di "immobile da costruire"; non è sufficiente una generica operazione di ristrutturazione.
• L'estensione della disciplina alle ristrutturazioni è ammissibile solo per interventi di ristrutturazione edilizia maggiore assimilabili, nella sostanza, a una nuova costruzione, e comunque solo se i lavori non siano ancora strutturalmente ultimati.
• Se al momento rilevante l'edificio è già completato nei suoi aspetti strutturali e identificativi, la mancata presenza del certificato di agibilità non basta da sola a far scattare la tutela prevista per gli immobili da costruire.
• Ai fini della nullità per mancata fideiussione occorre una verifica in concreto dello stato dell'immobile e dell'effettivo grado di completamento dell'intervento, non bastando il mero dato formale della ristrutturazione o del cambio di destinazione d'uso.

Come è indicizzato