Cassazione Civile, Ordinanza n. 23659/2021 del 31/08/2021

Esito

La controversia

Gli acquirenti di un appartamento convenivano in giudizio i venditori deducendo che l'immobile, compravenduto con atto del 27 settembre 2001, presentava gravi vizi consistenti in umidità, infiltrazioni, muffa su due pareti e inconvenienti dell'impianto di riscaldamento. I vizi erano stati denunciati subito dopo l'acquisto e risultavano da accertamento tecnico preventivo. In primo grado il Tribunale aveva riconosciuto la presenza di vizi sulle pareti e ridotto il prezzo in misura corrispondente al costo di eliminazione. La Corte d'appello, invece, aveva riformato integralmente la decisione respingendo la domanda, ritenendo che le chiazze di umidità non fossero state occultate dagli arredi e che i vizi fossero di facile riconoscibilità, con conseguente esonero dei venditori da responsabilità. In cassazione i compratori hanno dedotto due motivi ex art. 360, n. 5, c.p.c.: omesso esame del fatto storico decisivo che l'immobile fosse stato presentato come completamente restaurato; e omesso esame della carenza del requisito della facile riconoscibilità dei vizi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il primo motivo non censurasse un vero fatto storico omesso, ma mirasse in sostanza a contestare la valutazione di merito sulla facile riconoscibilità dei vizi, già esaminata dal giudice d'appello con motivazione congrua. Ha inoltre affermato, richiamando precedente giurisprudenza, che la presentazione dell'immobile come "buon funzionamento" o "completamente restaurato" non equivale automaticamente a dichiarazione di esenzione da vizi. Anche il secondo motivo è stato ritenuto non fondato e, comunque, inammissibile, perché investiva apprezzamenti fattuali non sindacabili in sede di legittimità. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  Il vizio denunciabile è l'omesso esame di un fatto storico decisivo; non consente di rivalutare il merito né di trasformare in omessa valutazione ciò che è stato già esaminato dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1 bis, D.P.R. n. 115/2002

  È il parametro cui commisurare l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è censurabile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, mentre non è consentita una nuova valutazione delle risultanze istruttorie o del merito della controversia.
• La deduzione di un fatto già considerato dal giudice di merito non integra omesso esame se la censura mira, in realtà, a contestare l'apprezzamento delle prove o la conclusione raggiunta sulla base di esse.
• Nel contratto di compravendita immobiliare, la mera presentazione del bene come 'completamente restaurato' o di 'buon funzionamento' non vale di per sé come dichiarazione automatica di assenza di vizi.
• La riconoscibilità dei vizi dell'immobile è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, se sorretto da motivazione congrua, non è sindacabile in cassazione.

Come è indicizzato