Sentenza del 17/06/2015 n. 3564 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità dell'accertamento del maggior valore di immobili compravenduti, effettuato ai fini della liquidazione dell'imposta di registro. L'Ufficio ha utilizzato bollettini di quotazione di mercato, notiziari ISTAT e dati dell'Osservatorio Immobiliare Italiano come elementi presuntivi dello scostamento tra il prezzo dichiarato e il reale valore di mercato. Il contribuente deve contestare tali elementi in modo puntuale, specificando le caratteristiche concrete dell'immobile e le ragioni per cui le quotazioni utilizzate non sarebbero applicabili.

La decisione

L'utilizzo delle quotazioni di mercato e dei dati dell'Osservatorio Immobiliare è stato ritenuto ammissibile quale base di presunzioni semplici a favore dell'Erario. Una volta forniti tali elementi, grava sul contribuente l'onere di dimostrare concretamente che il valore indicato dall'Ufficio non riflette quello reale dell'immobile, ad esempio per condizioni, ubicazione, stato di conservazione, caratteristiche o altre peculiarità del bene. Una contestazione generica non è sufficiente.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro e dell'accertamento del valore degli immobili

  Ai fini della liquidazione dell'imposta di registro, l'Amministrazione può determinare il valore venale dell'immobile utilizzando elementi presuntivi, tra cui quotazioni di mercato e dati statistici, purché idonei a fondare una presunzione semplice.

• Cass. civ. Sez. V, sentenza 2 luglio 2014, n. 15052

  Conferma la rilevanza delle quotazioni di mercato e degli altri dati comparativi come elementi presuntivi utilizzabili nell'accertamento del valore immobiliare, nonché l'onere del contribuente di fornire una prova contraria specifica.

• Cass. pen. Sez. III, sentenza 18 novembre 2013, n. 46165

  È richiamata quale precedente giurisprudenziale sul rilievo dei dati di mercato e degli scostamenti dal valore dichiarato nell'ambito della ricostruzione del valore degli immobili.

Massime di principio

• Le quotazioni dell'Osservatorio Immobiliare, i bollettini di mercato e i dati statistici non determinano automaticamente il valore dell'immobile, ma possono costituire presunzioni semplici idonee a sostenere un accertamento.
• Quando l'Ufficio indica uno scostamento significativo tra prezzo dichiarato e valore di mercato, il contribuente deve fornire una contestazione concreta e documentata, non una mera negazione.
• Per superare l'accertamento è utile dimostrare le peculiarità dell'immobile: stato di conservazione, ubicazione effettiva, pertinenze, difetti, vincoli, necessità di ristrutturazione e condizioni della vendita.
• La valutazione deve riferirsi al bene concreto e alle circostanze specifiche della compravendita; le quotazioni generali costituiscono un punto di partenza, non una prova assoluta e invariabile.
• L'assenza di una prova contraria dettagliata può comportare la conferma del maggior valore accertato e della conseguente maggiore imposta di registro.