Sentenza n. 6752/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Il proprietario ha appellato la sentenza del TAR deducendo, anzitutto, la violazione dell'art. 73, comma 1-bis, c.p.a., per il mancato rinvio dell'udienza richiesto al fine di valutare l'incidenza della normativa sopravvenuta, indicata nel cosiddetto Decreto Salva Casa e nella legge regionale Lazio n. 12/2025, sulla sanabilità delle opere e sulla legittimità dell'ingiunzione. Ha inoltre sostenuto che le difformità interne non avrebbero dovuto essere demolite, in quanto quantitativamente poco rilevanti e non pregiudizievoli per la stabilità dell'edificio; che le opere minori — magazzini, tettoie, gazebo, forno-barbecue e piscina — fossero opere pertinenziali, accessorie, non abitabili o qualificabili come sistemazioni esterne e quindi non soggette a titolo edilizio; che la demolizione fosse sproporzionata; che il proprietario fosse incolpevole rispetto alla realizzazione degli abusi e non potesse subire l'acquisizione dell'area; che le distanze dal confine fossero erronee; e che il TAR non avesse adeguatamente considerato la perizia tecnica di parte. Il Comune ha resistito all'appello.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello limitatamente al punto 8 dell'ingiunzione, relativo alle generiche "difformità nella distribuzione interna anche strutturale". Per tale parte ha ravvisato difetto di motivazione e di istruttoria, poiché l'ordinanza non definiva concretamente le difformità contestate e il verbale di accertamento dell'abusivismo edilizio richiamato dall'ordinanza non conteneva alcun riferimento a tali difformità. L'ordinanza è stata quindi annullata limitatamente a questo punto. Sono state respinte le ulteriori censure. Il giudice ha affermato che la legittimità dell'ordinanza deve essere valutata secondo la normativa vigente al momento della sua adozione, sicché la normativa regionale sopravvenuta e gli eventuali futuri provvedimenti attuativi non giustificavano il rinvio dell'udienza. La possibilità di ottenere una sanatoria è estranea al giudizio sulla legittimità dell'ordinanza demolitoria, non essendo stati impugnati provvedimenti di sanatoria. Le opere dovevano essere valutate anche nel loro impatto complessivo: per dimensioni, consistenza, permanenza e caratteristiche costruttive, non potevano essere considerate semplici sistemazioni esterne o manufatti precari, e la natura pertinenziale non ne escludeva la rilevanza edilizia. La piscina interrata, per le opere invasive e durevoli sul suolo e per la stabile trasformazione del territorio, è stata qualificata come nuova costruzione soggetta a permesso di costruire e non come pertinenza urbanistica, anche se funzionalmente collegata all'abitazione e di dimensioni contenute. L'acquisizione al patrimonio comunale non era stata ancora disposta, ma soltanto preannunciata quale conseguenza dell'eventuale inottemperanza, previa definizione dell'area. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate per soccombenza reciproca.

Norme richiamate

• art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

  Il rinvio dell'udienza non può essere utilizzato per attendere futuri ed eventuali interventi normativi o amministrativi quando la controversia riguarda la legittimità di un atto già adottato e non ricorrono concrete ragioni eccezionali.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  L'ingiunzione di demolizione costituisce conseguenza doverosa dell'accertamento dell'abuso; l'acquisizione gratuita dell'area non è disposta contestualmente in via automatica, ma consegue all'inottemperanza e richiede la previa definizione della consistenza dell'area interessata.

• art. 6 d.P.R. 380/2001

  Le opere di dimensioni, consistenza, permanenza e impatto cumulativo significativi non rientrano tra le mere sistemazioni esterne o attività edilizie libere.

• art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. 380/2001

  Una piscina interrata a servizio di un'abitazione, quando comporta opere invasive e durevoli sul suolo e una stabile trasformazione del territorio, integra una nuova costruzione.

• art. 26 l. 10/1977

• art. 17, comma 3, l.r. Lazio n. 15/2008

• artt. 37 e 96 d.P.R. 380/2001

• art. 22 d.P.R. 380/2001

Massime di principio

• La legittimità di un'ordinanza di demolizione deve essere valutata sulla base della normativa vigente al momento della sua adozione; la normativa sopravvenuta e l'eventuale futura adozione di atti attuativi non impongono il rinvio del giudizio né incidono, di per sé, sulla validità originaria dell'atto.
• La possibilità astratta di presentare o ottenere una sanatoria edilizia non incide sulla legittimità dell'ordinanza di demolizione quando il procedimento di sanatoria costituisce un procedimento distinto e non è oggetto del giudizio.
• Un ordine di demolizione è illegittimo per difetto di motivazione e istruttoria quando contesta genericamente difformità edilizie senza identificarne natura, consistenza e localizzazione, soprattutto se gli accertamenti tecnici richiamati dall'atto non documentano la violazione contestata.
• La valutazione della rilevanza edilizia di più opere realizzate nella stessa area può essere compiuta considerando anche il loro impatto complessivo sul territorio; la qualificazione delle singole opere come accessorie o pertinenziali non esclude la necessità del titolo edilizio quando esse presentano consistenza, stabilità e dimensioni non trascurabili.
• La piscina interrata a servizio di un'abitazione costituisce nuova costruzione soggetta a permesso di costruire quando le opere realizzate sono invasive e durevoli e trasformano stabilmente il suolo, anche se la piscina è collocata nell'area pertinenziale, funzionalmente collegata all'edificio e di dimensioni contenute.
• L'avvertimento contenuto nell'ingiunzione di demolizione circa la futura acquisizione gratuita dell'area non equivale all'adozione immediata del provvedimento acquisitivo; l'acquisizione presuppone l'inottemperanza e la successiva definizione della consistenza dell'area da acquisire.

Come è indicizzato