Sentenza del 17/03/2023 n. 207 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria

Esito

La controversia

L'Agenzia contestava maggiori redditi da fabbricati per l'anno 2012 (euro 4.080) in relazione a un contratto di locazione registrato nel 2010. Il contribuente deduceva invece che il canone era stato unilateralmente ridotto per accordo con la conduttrice, con decorrenza 01.01.2012, mediante scrittura privata sottoscritta il 01.12.2012 e registrata il 01.03.2013, quindi il maggiore reddito accertato non era dovuto. L'Ufficio eccepiva la mancata tempestiva registrazione della scrittura privata e la conseguente inefficacia come prova della riduzione ai fini dell'accertamento.

La decisione

La Commissione Territoriale ha accolto il ricorso del contribuente ritenendo che la scrittura privata di riduzione del canone non richieda obbligatoriamente la registrazione per acquisire 'data certa' quando questa possa essere desunta da elementi terzi. Sono stati ritenuti probatori documenti bancari (estratti conto) e la testimonianza della conduttrice, che attestano l'effettiva riduzione e la sua anteriorità rispetto all'accertamento. L'appello dell'Ufficio è stato respinto. Spese a carico dell'Ufficio liquidate in euro 500,00.

Norme richiamate

• art. 2704 cod. civ.

  La Corte ha interpretato l'art. 2704 nel senso che la 'data certa' di un documento non deriva solo dalla registrazione o dagli istituti espressamente previsti, ma può essere provata anche mediante il riscontro di un fatto esterno (es. annotazioni bancarie) che dia certezza dell'anteriorità della formazione del documento.

• art. 12, comma 5, D. Lgs. n. 546/1992

  Norma utilizzata esclusivamente per la determinazione del valore della controversia ai fini meramente processuali.

Massime di principio

• La registrazione di una scrittura privata che modifica o riduce un canone di locazione non è obbligatoria per dare efficacia probatoria alla modifica, se per altra via (es. estratti conto bancari, documentazione terza, testimonianze) si può stabilire con certezza la data di decorrenza dell'accordo.
• Gli estratti conto e altri documenti emessi da terzi possono costituire prova della effettiva percezione del canone ridotto e della data di inizio della riduzione, acquisendo così valore probatorio equivalente alla 'data certa'.
• In caso di contestazione tributaria sul reddito da locazione, il contribuente deve allegare prove contemporanee e terze (pagamenti ridotti, comunicazioni, ricevute, dichiarazioni della conduttrice) per dimostrare l'efficacia anteriore della riduzione rispetto al periodo contestato.
• Rimane comunque consigliabile registrare tempestivamente qualsiasi accordo modificativo del contratto di locazione per evitare contestazioni e per rendere immediatamente incontestabile la data certa dell'accordo.
• La mancanza di registrazione non esclude automaticamente il riconoscimento della modifica da parte dell'Amministrazione fiscale se il contribuente produce prove alternative convincenti della decorrenza e dell'effettività della riduzione.