Cassazione Civile, Ordinanza n. 22475/2024 del 08/08/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Ufficio, in relazione alla vendita di un locale commerciale stipulata il 25 giugno 2008, ha elevato il prezzo dichiarato nell'atto da 60.000 euro a 156.350 euro, recuperando a tassazione maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali. La Commissione tributaria regionale aveva accolto solo in parte l'appello della società acquirente, ritenendo l'atto sufficientemente motivato e condividendo la stima dell'Ufficio fondata sui valori OMI, pur correggendo la superficie del bene da 53 a 50 mq. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione dell'art. 52 d.P.R. 131/1986 e dell'art. 2697 c.c., sostenendo che la rettifica non potesse fondarsi sui soli valori OMI, aventi valore meramente orientativo, e che fossero stati trascurati gli elementi della perizia di parte relativi all'ubicazione, alla capacità attrattiva commerciale e ai lavori eseguiti; con il secondo ha lamentato, ex art. 360 n. 5 c.p.c. e art. 42, comma 2, d.P.R. 600/1973, l'omesso esame e il difetto di motivazione dell'avviso, perché privo dell'indicazione dei beni comparati. L'Agenzia delle Entrate ha resistito e ha proposto ricorso incidentale deducendo, sempre ex art. 360 n. 5 c.p.c., l'omesso esame del fatto che la documentazione prodotta dalla società dimostrerebbe una superficie di 53 mq e non di 50 mq. La Corte ha ritenuto infondato/inammissibile il secondo motivo principale e inammissibile il ricorso incidentale, ma ha accolto il primo motivo, affermando che i valori OMI non possono da soli fondare la rettifica del maggior valore di un immobile e devono essere corroborati da ulteriori elementi probatori; ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame del valore di mercato del bene e delle imposte conseguenti, oltre alle spese.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale della società, ha rigettato il secondo motivo del medesimo ricorso, ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale dell'Agenzia delle Entrate e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione. Il giudice di rinvio dovrà rideterminare il valore di mercato del locale commerciale e, conseguentemente, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Cassazione ha escluso che la rettifica potesse essere sorretta dal solo scostamento tra prezzo dichiarato e valori OMI, ribadendo che tali valori hanno natura meramente indiziaria e vanno inseriti in un quadro probatorio più ampio; ha inoltre ritenuto che non vi fosse omessa pronuncia sul vizio di motivazione dell'avviso, essendo stata la sufficienza motivazionale dell'atto già espressamente affermata dal giudice di merito, e ha reputato inammissibile il ricorso incidentale perché volto in realtà a contestare la valutazione delle prove.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro per denunciare la violazione di legge in relazione alla rettifica fiscale e all'onere della prova.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per i motivi di ricorso e ritenuto non idoneo a veicolare una censura che in realtà mira a contestare il merito della valutazione probatoria o una domanda non esaminata.

• art. 52 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La rettifica del valore in materia di imposta di registro non può essere fondata esclusivamente sui valori OMI; occorrono presunzioni gravi, precise e concordanti o ulteriori elementi indiziari.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare i presupposti della rettifica grava sull'Amministrazione finanziaria; il contribuente può contrastarla con elementi contrari.

• art. 42, secondo comma, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600

  La censura di difetto di motivazione è stata esclusa perché l'atto conteneva comunque elementi sufficienti a comprendere le ragioni della pretesa fiscale.

• art. 24, comma 5, l. n. 88 del 2009

  È richiamato per chiarire che la reintroduzione della presunzione semplice non impedisce al giudice di fondare il convincimento su un unico elemento, purché dotato di precisione e gravità; il solo valore OMI non ha tali requisiti.

• art. 39 d.P.R. n. 600 del 1973

  Richiamato nel quadro della disciplina degli accertamenti e della soppressione della presunzione legale di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale.

• art. 54 d.P.R. n. 633 del 1972

  Richiamato per il medesimo assetto normativo in tema di presunzioni nell'accertamento del valore.

Massime di principio

• In tema di accertamento del maggior valore di un immobile ai fini delle imposte indirette, le quotazioni OMI hanno valore meramente indiziario e non possono, da sole, costituire la prova del valore venale in comune commercio del bene.
• La rettifica del valore dichiarato in atto deve essere sorretta da presunzioni gravi, precise e concordanti, oppure da un unico elemento probatorio che presenti intrinseci requisiti di precisione e gravità; il dato OMI va quindi corroborato da ulteriori indizi se contestato.
• L'onere di dimostrare i presupposti della rettifica fiscale grava sull'Amministrazione finanziaria; il contribuente può contrastarla con elementi contrari, quali perizie, caratteristiche concrete dell'immobile e condizioni di mercato.
• La deduzione di omessa pronuncia o di omesso esame è inammissibile quando mira, in realtà, a censurare la valutazione di merito del giudice sulle prove o quando il giudice di merito abbia comunque espressamente affrontato il punto contestato.

Come è indicizzato