Sentenza del 01/10/2015 n. 7755 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'assoggettamento a tassazione separata, ai sensi degli articoli 67, comma 1, lettera b), e 17, comma 1, lettera g-bis), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), della plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno sul quale insisteva già un fabbricato. Il contribuente sosteneva che la plusvalenza prevista per i terreni edificabili non fosse applicabile, poiché il terreno era già edificato e la cessione riguardava il complesso terreno-fabbricato, comprensivo della cubatura esistente.

La decisione

La pretesa di tassazione è stata esclusa. Le plusvalenze soggette a tassazione separata riguardano i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma non i terreni sui quali esiste già un fabbricato. In quest'ultimo caso, la cessione comprende il fabbricato e la cubatura esistente, anche se sono astrattamente possibili interventi di ristrutturazione o demolizione e ricostruzione secondo la disciplina urbanistica locale. Non sussiste quindi una plusvalenza specifica riconducibile alla cessione di un terreno edificabile non ancora edificato.

Norme richiamate

• Articolo 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La disposizione riguarda i terreni edificabili non ancora edificati. Non si applica automaticamente al terreno già occupato da un fabbricato, quando la cessione riguarda il complesso immobiliare terreno-fabbricato.

• Articolo 17, comma 1, lettera g-bis), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Prevede la tassazione separata delle plusvalenze immobiliari rientranti nella fattispecie prevista dall'articolo 67, comma 1, lettera b), ma non estende tale regime alle cessioni di terreni già edificati.

Massime di principio

• La plusvalenza soggetta a tassazione separata per la vendita di un terreno edificabile presuppone che il terreno sia edificabile e non già occupato da un fabbricato.
• Quando vengono ceduti insieme terreno e fabbricato, l'oggetto della vendita deve essere valutato come complesso immobiliare già edificato, anche se la normativa urbanistica consente ristrutturazioni, demolizioni o ricostruzioni.
• La mera possibilità di utilizzare, trasformare o recuperare la cubatura esistente non trasforma automaticamente un terreno già edificato in un terreno edificabile rilevante ai fini dell'articolo 67 del TUIR.
• Per stabilire il regime fiscale occorre verificare la situazione concreta del bene al momento della cessione, la struttura dell'atto e l'effettivo oggetto della compravendita, non soltanto la potenzialità edificatoria prevista dagli strumenti urbanistici.