Sentenza del 28/04/2021 n. 624 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di rettifica dell'imposta di registro per la compravendita di immobili, basato su un maggior valore determinato dall'Amministrazione tramite confronto con altri atti ritenuti comparabili; contestazione della legittimità del metodo usato e della mancata verifica dello stato di conservazione degli immobili

La decisione

La sentenza afferma la legittimità del metodo comparativo adottato dall'Amministrazione finanziaria: è sufficiente che l'atto di accertamento indichi gli estremi degli atti comparabili per consentire al contribuente di richiederli e contestarli. Tuttavia, l'AF non è obbligata a effettuare un sopralluogo, ma deve tenere conto dello stato di conservazione degli immobili sulla base di una apposita relazione (perizia o documentazione equivalente); la mancata considerazione dello stato di degrado/consistenza può rendere illegittimo l'accertamento

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico imposta di registro)

  La normativa sull'imposta di registro consente l'accertamento in rettifica basato sulla determinazione del maggior valore della cessione; la Corte interpreta che la motivazione possa fondarsi su comparazioni con altri atti, purché gli estremi di tali atti siano indicati per consentire la verifica da parte del contribuente

Massime di principio

• L'Amministrazione finanziaria può determinare il maggior valore di un immobile mediante il confronto con atti similari: il metodo comparativo è ammissibile se adeguatamente motivato
• Non è necessario che l'AF esegua un sopralluogo dell'immobile, ma l'accertamento deve comunque tener conto dello stato di conservazione attraverso una specifica relazione o perizia
• È sufficiente che l'atto di accertamento indichi gli estremi degli atti comparabili (data, nota, parti, estremi catastali o altri elementi identificativi) affinché il contribuente possa richiedere la documentazione e contestare la comparazione
• Se l'accertamento non valorizza lo stato di degrado o di miglioramento dell'immobile (ove rilevante ai fini del valore), la rettifica del valore può essere considerata priva di adeguata motivazione e quindi illegittima
• In casi analoghi il contribuente dovrebbe richiedere gli atti comparabili indicati nell'avviso e, se necessario, produrre una perizia che attesti lo stato di conservazione o caratteristiche rilevanti dell'immobile per contrastare la valutazione dell'AF