Sentenza del 10/02/2020 n. 1303 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Imposta di registro su contratto di cessione di cubature: se il contratto, pur essendo atipico e con effetti obbligatori, debba considerarsi trasferimento di una facoltà inerente al diritto di proprietà (e quindi atto trascrivibile e soggetto all'aliquota proporzionale dell'8%) oppure un semplice impegno preparatorio perfezionabile solo con successivo provvedimento amministrativo.

La decisione

La Corte ha ritenuto che, in presenza della trascrivibilità prevista dall'art. 2643 n. 2‑bis c.c., il contratto di cessione di cubature rende opponibile a terzi il trasferimento di una delle facoltà tipiche del diritto di proprietà e supera la mera natura obbligatoria. Perciò l'atto viene equiparato, per ragioni di tutela del trasferimento del diritto immobiliare, a un trasferimento di diritti reali immobiliari e soggetto, in via analogica, all'aliquota proporzionale dell'8% prevista dall'art. 1, parte 1, della tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131. L'appello della società contribuente è stato rigettato e la sentenza di primo grado confermata; le spese sono compensate per gravi ed eccezionali motivi.

Norme richiamate

• art. 2643 n. 2‑bis c.c.

  Consente la trascrizione nei registri immobiliari dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori; la trascrivibilità rende opponibile a terzi il trasferimento della facoltà edificatoria, superando la mera natura obligatoria del contratto di cessione di cubature.

• art. 1, parte 1, della tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131

  Stabilisce l'aliquota proporzionale dell'8% applicabile ai trasferimenti di diritti reali immobiliari; la Corte ha ritenuto applicabile questa aliquota, anche per analogia, al contratto di cessione di cubature giudicato idoneo a trasferire una facoltà tipica del diritto di proprietà.

Massime di principio

• Verificare sempre se il contratto di cessione di cubature è trascrivibile ai sensi dell'art. 2643 c.c.: se è trascrivibile, va considerato trasferimento opponibile a terzi e assoggettato all'aliquota proporzionale prevista per i diritti reali immobiliari.
• Se il contratto ha natura puramente obbligatoria e non è trascrivibile (manca trasferibilità immediata della facoltà edificatoria), la tassazione potrebbe essere diversa; occorre valutare il contenuto concreto dell'atto e la presenza o meno della trascrivibilità.
• La possibilità di trascrizione è fattore decisivo per superare la qualifica di atto preparatorio: la trascrizione modifica gli effetti rispetto ai terzi e può determinare l'applicazione delle imposte previste per i trasferimenti reali.
• In assenza di disciplina diretta, l'amministrazione tributaria può applicare per analogia le aliquote relative ai trasferimenti di diritti reali quando la sostanza giuridica dell'atto comporti un effetto equivalente (es. trasferimento di facoltà edificatoria opponibile a terzi).
• Per i contratti che trasferiscono diritti collegati alla proprietà immobiliare è cruciale l'attenzione alla forma, alla previsione della trascrizione e all'effettiva opponibilità a terzi; questi elementi influenzano direttamente la qualificazione fiscale.