Sentenza del 22/11/2017 n. 4799 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del valore degli immobili compravenduti ai fini dell'imposta di registro. L'Ufficio aveva fondato l'accertamento su assunzioni relative a un possibile aumento della metratura calpestabile e al presumibile diverso utilizzo dell'immobile, senza fornire elementi probatori concreti. Inoltre, per le aree fabbricabili, il valore era stato determinato mediante il confronto con aree ritenute non omogenee rispetto a quella oggetto della compravendita.

La decisione

La pretesa dell'Ufficio è stata ritenuta illegittima. Un avviso di accertamento che rettifica il valore degli immobili deve essere adeguatamente motivato e fondato su dati concreti, coerenti con le caratteristiche e la disciplina urbanistica dell'immobile. Non sono sufficienti supposizioni circa un possibile incremento della superficie calpestabile, soprattutto quando risultino contrarie alle norme che regolano l'uso e le caratteristiche del bene. È inoltre illegittimo stimare un'area fabbricabile mediante comparazione con aree aventi caratteristiche non omogenee, perché il confronto deve riguardare beni effettivamente comparabili.

Massime di principio

• La rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro deve essere sostenuta da una motivazione concreta, verificabile e coerente con le caratteristiche urbanistiche, edilizie e funzionali dell'immobile.
• Le mere presunzioni circa un possibile utilizzo più intenso del bene o un aumento della superficie calpestabile non sono sufficienti se non sono supportate da prove tecniche, documentali o urbanistiche.
• La stima comparativa delle aree fabbricabili è attendibile solo quando i beni utilizzati come termine di confronto siano realmente omogenei per ubicazione, destinazione urbanistica, edificabilità, consistenza e caratteristiche economiche.
• Quando l'Amministrazione fonda l'accertamento su elementi incompatibili con la disciplina normativa dell'immobile, la motivazione può risultare illogica e l'atto può essere annullato.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe verificare la corrispondenza tra la stima dell'Ufficio, la documentazione catastale e urbanistica e i parametri dei beni comparabili, contestando assunzioni non dimostrate o confronti effettuati con immobili disomogenei.