Cassazione Civile, Sentenza n. 787/2020 del 16/01/2020

Esito

La controversia

La lite nasce da un preliminare di vendita immobiliare che prevedeva, tra le cause di risoluzione di diritto, il mancato rispetto del termine di tre mesi per la stipula del definitivo, decorrente dalla comunicazione ai promissari acquirenti del perfezionamento della pratica di condono. Gli acquirenti erano stati immessi nella disponibilità dell’immobile in forza di un distinto contratto denominato comodato, il cui art. 6 prevedeva tuttavia il pagamento anticipato di Lire 600.000 mensili per l’uso temporaneo. Il venditore sostenne di avere comunicato il rilascio del condono e chiese al Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia, di accertare la risoluzione del preliminare e di ottenere la restituzione dell’immobile. Gli acquirenti negarono di avere ricevuto la comunicazione e una convocazione notarile; rilevarono inoltre che il venditore, quando introdusse il giudizio il 7 febbraio 2002, non era proprietario dell’immobile, acquistato soltanto il 16 aprile 2002, e sostennero che il rapporto di godimento era una locazione, non un comodato. Riunita la causa con quella promossa dagli acquirenti per l’esecuzione in forma specifica del preliminare, il Tribunale accolse la domanda di questi ultimi e respinse quella di risoluzione, ritenendo non provata la comunicazione del condono e rilevando che il venditore non era proprietario all’avvio del giudizio. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 4735/2015 depositata il 3 agosto 2015, riformò la decisione: ritenne provato l’arrivo della raccomandata sulla base delle indicazioni apposte sul plico e applicò la presunzione dell’art. 1335 c.c.; qualificò inoltre il rapporto di godimento come comodato senza durata determinata e condannò gli acquirenti al rilascio. In cassazione gli acquirenti formularono cinque motivi: 1) violazione dell’art. 1335 c.c. e omesso esame, sostenendo che la presunzione di ricezione non potesse fondarsi sui timbri e sulla stampigliatura del plico senza avviso di ricevimento o attestazione dell’avviso di giacenza; 2) omesso esame della circostanza decisiva che il venditore non era proprietario quando fece valere la clausola risolutiva; 3) nullità per violazione degli artt. 112, 346 e 342 c.p.c., sostenendo che la statuizione del Tribunale sul difetto di proprietà costituiva una ratio autonoma non efficacemente impugnata; 4) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e omesso esame, perché la clausola risolutiva avrebbe presupposto la scelta concorde del notaio e il venditore non aveva promosso tale scelta né convocato gli acquirenti; 5) violazione delle norme sulla qualificazione del comodato e della locazione, nonché omesso esame, perché il corrispettivo mensile di Lire 600.000 sarebbe incompatibile con la gratuità del comodato.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il primo motivo: la prova dell’arrivo della comunicazione ai fini dell’art. 1335 c.c. può essere fornita anche con presunzioni, purché gravi, precise e concordanti, e la valutazione della Corte d’appello, fondata sui dati postali presenti sul plico e sulla dicitura relativa al mancato ritiro entro il periodo di giacenza, non era censurabile. Ha ritenuto irrilevante la contestazione sul dies a quo, poiché la causa era stata avviata oltre sei mesi dopo l’invio e gli acquirenti non avevano dedotto la tardività di una propria iniziativa. Ha accolto il secondo motivo: il giudice d’appello aveva omesso di esaminare il fatto decisivo che il venditore acquistò l’immobile il 16 aprile 2002, dopo avere introdotto la causa il 7 febbraio 2002 per avvalersi della clausola risolutiva. Nel preliminare, il promittente venditore può adempiere procurando l’acquisto del bene entro il termine per il definitivo; specularmente, i promissari non sono inadempienti se, alla scadenza del termine, il venditore non è ancora proprietario. In tale situazione manca l’inadempimento dei promissari necessario perché il venditore possa avvalersi della clausola risolutiva per inutile decorso del termine. Il terzo e il quarto motivo sono stati dichiarati assorbiti per effetto dell’accoglimento del secondo. Ha accolto il quinto motivo: il giudice di merito non poteva qualificare il rapporto come comodato sulla sola base del nomen iuris, senza valutare se il pagamento mensile di Lire 600.000 costituisse corrispettivo del godimento e fosse quindi incompatibile con la gratuità essenziale del comodato. La sentenza è stata cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1335 c.c.

  la prova dell’arrivo a destinazione del relativo documento, nel caso di impiego del servizio postale, deve essere particolarmente rigorosa e, se non data mediante l’avviso di ricevimento della raccomandata o con la attestazione del periodo di giacenza di questa presso l’ufficio postale, deve essere fornita con mezzi idonei, anche mediante presunzioni, purchè caratterizzate dai requisiti legali della gravità, della precisione e della concordanza

  La presunzione di conoscenza delle dichiarazioni dirette a una persona determinata può essere provata, quando si usa il servizio postale, anche con elementi presuntivi diversi dall’avviso di ricevimento o dall’attestazione di giacenza, purché gli elementi siano gravi, precisi e concordanti; la loro valutazione di merito è incensurabile in cassazione se adeguatamente fondata.

• art. 1479, comma 1, c.c.

  l’art. 1479 c.c., comma 1, non è applicabile al contratto preliminare di vendita perchè, indipendentemente dalla conoscenza del promissario compratore dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo, il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto; invece, nel contratto di vendita, se il compratore ignora l’altruità del bene, già al momento della stipula di detto contratto il venditore è inadempiente all’obbligo di trasferirgli la proprietà del bene

  La disciplina dell’acquisto di cosa altrui prevista per la vendita non si applica al preliminare: il promittente venditore può ancora procurare l’acquisto del bene entro il termine previsto per il definitivo. Per converso, i promissari non sono inadempienti per il mancato perfezionamento del definitivo se, alla scadenza, il promittente non è proprietario.

• art. 1803 c.c.

  Perchè il comodato non perda la sua natura essenzialmente gratuita, è necessario che l’interesse del comodante (che può ritenersi sempre immanente al contratto, quanto meno come intento di fare acquisire un’utilità al comodatario) non abbia di per sè contenuto patrimoniale, ovvero, pur avendolo, si tratti della prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o, comunque, di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non venga a trovarsi in rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario.

  Il comodato conserva natura gratuita solo se il vantaggio del comodante non costituisce la controprestazione del godimento; un vantaggio patrimoniale può essere compatibile con il comodato soltanto se indiretto, mediato o secondario e privo di rapporto di corrispettività.

• art. 1571 c.c.

  In altre parole il carattere di essenziale gratuità del comodato, mentre è compatibile con l’apposizione, a carico del comodatario, di un modus di consistenza tale da non poter integrare le caratteristiche di corrispettivo del godimento del bene (come la consegna periodica di una certa quantità di prodotti del fondo o il pagamento di una soma periodica di rimborso spese), viene invece meno se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione.

  La distinzione tra comodato e locazione dipende dalla funzione economica dell’onere imposto all’utilizzatore: un onere accessorio o un rimborso spese non esclude la gratuità, mentre il pagamento che costituisce corrispettivo del godimento integra una controprestazione incompatibile con il comodato.

• artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1371 c.c.

  La sentenza impugnata non è in linea con tali principi, perchè la corte di merito ha qualificato il contratto come comodato, in conformità al nomen iuris dato dai contraenti, senza valutare l’entità dell’onere economico posto a carico dei promissari con l’art. 6 del contratto

  Nell’interpretare e qualificare il contratto occorre considerare il suo contenuto effettivo e l’assetto economico delle prestazioni; la denominazione attribuita dalle parti non è decisiva se non corrisponde alla concreta struttura del rapporto.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita di cosa altrui, il promittente venditore può adempiere procurando l’acquisto del bene entro il termine per la stipula del definitivo. Se, alla scadenza, il promittente non è ancora proprietario, i promissari acquirenti non sono per ciò solo inadempienti; manca quindi il presupposto per l’esercizio, da parte del venditore, della clausola risolutiva espressa fondata sul mancato rispetto del termine.
• La prova dell’arrivo a destinazione di una comunicazione inviata per posta, necessaria per fondare la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., può essere fornita anche mediante presunzioni diverse dall’avviso di ricevimento o dall’attestazione del periodo di giacenza, purché gli elementi siano gravi, precisi e concordanti.
• Il comodato è essenzialmente gratuito. Un onere a carico del comodatario è compatibile con tale natura solo se non costituisce corrispettivo del godimento; se il vantaggio economico del concedente è in rapporto di corrispettività con l’utilizzazione del bene, il rapporto non può essere qualificato come comodato.
• La qualificazione contrattuale non è vincolata al nomen iuris scelto dalle parti: il giudice deve verificare il contenuto effettivo del rapporto e la funzione delle prestazioni, compresa l’entità e la natura degli oneri economici posti a carico dell’utilizzatore.

Come è indicizzato