Sentenza del 06/05/2015 n. 1871 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la stima del valore del compendio industriale effettuata dall'Agenzia, ritenendola illegittima perché compiuta "a tavolino", senza un sopralluogo e senza considerare l'effettivo stato, le caratteristiche e le condizioni concrete del bene. È stata inoltre valorizzata una perizia di parte basata su dati di mercato provenienti da borsini immobiliari, tra cui FIAIP e FIMAA, ritenuti più attuali e rappresentativi rispetto a valori OMI risalenti e non corrispondenti al reale andamento del mercato.

La decisione

La contestazione è stata accolta. La valutazione dell'Agenzia è stata ritenuta inidonea perché non fondata su un esame concreto del bene mediante sopralluogo e perché basata su valori non adeguatamente aggiornati o rappresentativi. È stata considerata preferibile la perizia di parte, in quanto fondata su dati di mercato più pertinenti, con conseguente riconoscimento dell'illegittimità della determinazione del maggior valore ai fini delle imposte ipotecaria e catastale.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte ipotecaria e catastale

  La base imponibile deve essere determinata attribuendo al bene un valore effettivo e attendibile; la stima non può prescindere dalle caratteristiche concrete dell'immobile e dalle condizioni reali del mercato.

• Valori OMI

  I valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare costituiscono elementi di riferimento, ma non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il valore effettivo del bene, soprattutto quando risultino risalenti o non coerenti con il mercato concreto.

• Principio di attendibilità e adeguata motivazione della stima

  Una valutazione tributaria deve essere specifica, verificabile e collegata allo stato effettivo dell'immobile. Per immobili industriali o con caratteristiche peculiari, è necessario un esame concreto, anche mediante sopralluogo, e non è sufficiente una stima astratta o meramente documentale.

Massime di principio

• Quando l'Amministrazione determina il valore di un immobile, soprattutto se industriale o con caratteristiche non standard, deve considerare lo stato effettivo del bene, le sue peculiarità e le condizioni reali del mercato.
• Una valutazione effettuata esclusivamente a tavolino, senza sopralluogo o senza adeguata verifica delle condizioni dell'immobile, può essere contestata per difetto di istruttoria e di motivazione.
• I valori OMI sono indicativi e non vincolanti: se sono datati o non rappresentano il mercato locale, possono essere superati da una perizia concreta e documentata.
• Una perizia di parte è più persuasiva quando utilizza dati aggiornati e verificabili, come quotazioni FIAIP o FIMAA, e li collega alle caratteristiche specifiche dell'immobile.
• In caso di stime contrapposte, la valutazione più attendibile è quella che espone metodo, fonti, comparabili, stato di conservazione, destinazione, ubicazione e reali condizioni di commerciabilità del bene.