Sentenza del 20/12/2019 n. 34242 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento ICI 2011 relativo a un terreno qualificato come edificabile dal PRG comunale. Ha sostenuto che il lotto, di soli 2.181 mq rispetto ai 3.000 mq minimi previsti dalle NTA, fosse privo di effettiva edificabilità e gravato da vincoli ambientali, paesaggistici e urbanistici, anche assoluti. Ha inoltre contestato l'omessa valutazione, da parte della CTR, della congruità del valore venale del terreno utilizzato per determinare la base imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della CTR del Lazio e rinviato la causa alla CTR, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. Ha chiarito che l'inclusione nel PRG è normalmente sufficiente a qualificare un'area come edificabile ai fini ICI, ma che devono essere valutati anche gli altri strumenti di pianificazione territoriale. In particolare, i piani paesaggistici regionali prevalgono sul PRG comunale: i vincoli di inedificabilità assoluta possono escludere la natura edificabile dell'area, mentre i vincoli non assoluti incidono soltanto sulla determinazione del valore venale. La CTR dovrà inoltre motivare adeguatamente il valore al metro quadrato attribuito al terreno.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  La base imponibile ICI deve essere determinata tenendo conto del valore venale in comune commercio dell'area edificabile. La congruità del valore attribuito dall'amministrazione deve essere oggetto di adeguata valutazione e motivazione.

• D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 145, comma 3

  Le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti per gli strumenti urbanistici comunali e sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi eventualmente contenute negli strumenti urbanistici.

  Le prescrizioni del piano paesaggistico regionale prevalgono sul PRG comunale. Se tali prescrizioni comportano un'inedificabilità assoluta, possono escludere la qualificazione dell'area come edificabile ai fini tributari.

• Codice di procedura civile, art. 360, n. 5

  Consente di denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo, come la superficie inferiore al lotto minimo previsto dalle norme urbanistiche o la presenza di vincoli incidenti sull'edificabilità.

• Codice di procedura civile, art. 360, n. 4 e art. 112

  Sono richiamati in relazione all'omessa pronuncia o motivazione su una specifica questione dedotta dal contribuente, quale la congruità del valore del terreno.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 2006

  L'inclusione dell'area nel PRG come edificabile è normalmente sufficiente a integrare il presupposto impositivo, anche in assenza di strumenti attuativi. Tuttavia, i vincoli di destinazione rilevano nella determinazione del valore e, se assoluti e derivanti da strumenti sovraordinati, possono escludere la stessa edificabilità fiscale.

Massime di principio

• Ai fini ICI o di analoghe imposte sugli immobili, l'inserimento di un terreno nel PRG come area edificabile costituisce generalmente il punto di partenza per qualificarlo come edificabile, anche se mancano piani attuativi.
• Non è però sufficiente esaminare il solo PRG comunale: occorre verificare tutti gli strumenti urbanistici, paesaggistici e ambientali sovraordinati applicabili all'area.
• Un vincolo di inedificabilità assoluta, soprattutto se previsto da un piano paesaggistico regionale prevalente sul PRG, può escludere la natura edificabile del terreno ai fini tributari.
• I vincoli che limitano soltanto quantità, modalità o tipologia degli interventi non eliminano necessariamente l'edificabilità, ma devono ridurre il valore venale utilizzato per calcolare l'imposta.
• La superficie inferiore al lotto minimo edificabile è un elemento rilevante che il giudice deve esaminare, valutando anche se il terreno possa essere edificato tramite accorpamento, asservimento o altri strumenti urbanistici.
• L'amministrazione deve motivare in modo concreto il valore attribuito al terreno, collegandolo alla documentazione, alle caratteristiche urbanistiche, ai vincoli e alla reale potenzialità edificatoria.