Sentenza n. 1493/2026 - Torino, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha ritenuto legittima la CILA in sanatoria relativa a lavori eseguiti dal controinteressato in una porzione di sottotetto. Ha dedotto, in primo luogo, la violazione degli artt. 3, 6, 6-bis, 11, 22, 23-ter, 27, 31 e 32 del d.P.R. n. 380/2001, dell'art. 8 della l.r. n. 19/1999 e degli artt. 19 e 21-nonies della l. n. 241/1990, nonché eccesso di potere per difetto dei presupposti, di istruttoria e di motivazione. Secondo la ricorrente, il controinteressato non avrebbe avuto titolo per presentare la CILA e realizzare opere sul sottotetto, asseritamente parte comune condominiale; il Comune avrebbe inoltre contraddittoriamente dapprima rilevato l'incertezza catastale sulla titolarità del sottotetto e successivamente riconosciuto la titolarità esclusiva del controinteressato. In secondo luogo, ha sostenuto che i lavori avrebbero comportato la trasformazione del sottotetto da locale tecnico ad abitativo, con mutamento di destinazione d'uso e aumento della superficie residenziale, sicché l'intervento avrebbe dovuto essere qualificato come ristrutturazione edilizia e non come manutenzione straordinaria, né avrebbe potuto essere legittimato mediante una semplice CILA. Ha altresì richiamato l'incompatibilità dell'intervento con le norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Quanto alla titolarità del sottotetto, ha chiarito che la clausola di salvezza dei diritti dei terzi non esonera il Comune da ogni verifica sul titolo del richiedente, ma neppure impone all'amministrazione complesse indagini sulla titolarità del bene o sull'esistenza di diritti reali di terzi, trattandosi di questioni rimesse al giudice civile. Nel caso concreto, il Comune disponeva di elementi sufficienti per ritenere esclusiva la disponibilità della porzione di sottotetto in capo al controinteressato: gli elaborati della concessione edilizia del 1985 documentavano il collegamento funzionale mediante scala con l'appartamento sottostante, l'assenza di altro accesso e la delimitazione della porzione sovrastante l'alloggio. Tali elementi erano coerenti con il principio secondo cui il sottotetto, quando assolve alla funzione di isolamento e protezione dell'appartamento dell'ultimo piano e non presenta caratteristiche tali da consentirne un'autonoma utilizzazione, costituisce pertinenza dell'appartamento stesso. Quanto alla natura dei lavori, il Collegio ha ritenuto corretto l'inquadramento comunale nella manutenzione straordinaria. Il sopralluogo aveva evidenziato altezze variabili tra 1,10 e 3,10 metri, finestrature insufficienti ai fini dell'abitabilità e opere limitate al rifacimento della scala interna, alla posa della pavimentazione, all'intonacatura e al rifacimento degli impianti. Da tali elementi il Comune ha ragionevolmente escluso sia il mutamento di destinazione d'uso sia l'incremento della superficie residenziale. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente al pagamento di euro 3.000,00 oltre accessori in favore del controinteressato.

Norme richiamate

• artt. 3, 6, 6-bis, 11, 22, 23-ter, 27, 31 e 32 d.P.R. 380/2001

  Le disposizioni sono state invocate in relazione alla qualificazione dell'intervento edilizio, alla legittimazione del dichiarante e ai poteri repressivi dell'amministrazione; il ricorso è stato respinto ritenendo adeguata la qualificazione dei lavori come manutenzione straordinaria.

• art. 8 l.r. Piemonte n. 19/1999

  Norma regionale invocata dalla ricorrente in relazione alla disciplina dell'intervento edilizio; il motivo fondato sulla sua violazione è stato respinto.

• artt. 19 e 21-nonies l. 241/1990

  Disposizioni richiamate dalla ricorrente in relazione alla CILA e all'autotutela; il TAR non ha ravvisato l'illegittimità del provvedimento comunale.

• art. 30 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale

  Norma invocata per sostenere l'inammissibilità del mutamento di destinazione d'uso e delle opere; il TAR ha escluso in fatto che vi fosse stato tale mutamento.

Massime di principio

• La clausola di salvezza dei diritti dei terzi nei titoli edilizi impone all'amministrazione di verificare l'esistenza di un titolo legittimante l'intervento, ma non richiede lo svolgimento di complesse indagini sulla titolarità civilistica dell'immobile, sulle servitù o sugli altri diritti reali, controversie che restano devolute al giudice civile.
• Ai fini del controllo edilizio, il sottotetto può essere considerato pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano, e non parte comune, quando assolve alla funzione di isolamento e protezione dell'abitazione, non è autonomamente accessibile o utilizzabile e risulta delimitato e funzionalmente collegato all'unità immobiliare sottostante.
• La qualificazione dell'intervento edilizio deve essere effettuata sulla base delle caratteristiche concrete delle opere e degli effetti effettivamente prodotti, considerando anche altezza, aero-illuminazione, consistenza dei lavori e incidenza sulla destinazione d'uso; interventi di rifacimento di scala, pavimentazione, intonaci e impianti possono essere ricondotti alla manutenzione straordinaria se non determinano un mutamento di destinazione d'uso né un aumento della superficie residenziale.

Come è indicizzato