Sentenza del 19/04/2019 n. 11044 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale sostenendo che la plusvalenza derivante dalla vendita del terreno non dovesse essere calcolata prendendo come valore iniziale quello risultante dalla perizia giurata utilizzata per la rivalutazione ai sensi dell'art. 7 della legge n. 448 del 2001. Secondo il ricorrente, poiché il terreno era stato acquisito mortis causa e successivamente lottizzato, il valore di acquisto avrebbe dovuto essere il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, ai sensi della disciplina ordinaria del T.U.I.R. Ha inoltre contestato la motivazione della sentenza e sostenuto che l'Ufficio non avesse provato l'esistenza della plusvalenza imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi e dichiarato assorbiti il terzo e il quarto. Ha stabilito che la rivalutazione prevista dall'art. 7 della legge n. 448 del 2001, mediante perizia giurata e pagamento dell'imposta sostitutiva del 4 per cento, è applicabile anche ai terreni acquisiti per successione e poi lottizzati e venduti. Pertanto, la plusvalenza deve essere calcolata come differenza tra il corrispettivo di vendita e il valore risultante dalla perizia, aumentato dei costi documentati della perizia, e non sulla base del valore normale alla data di inizio della lottizzazione. La base imponibile è stata comunque rideterminata dalla Commissione regionale in Euro 52.800,00, considerando correttamente la quota di proprietà del contribuente pari a 5/12 anziché al 50 per cento. Nessuna statuizione sulle spese, poiché l'Agenzia non si è difesa; il ricorrente è stato inoltre dichiarato tenuto al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Legge 28 dicembre 2001, n. 448, art. 7

  Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all'art. 81 T.U.I.R., comma 1, lett. a) e b), per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima.

  La norma consente al contribuente di sostituire il costo o valore ordinario di acquisto con il valore risultante dalla perizia giurata al 1° gennaio 2002, pagando un'imposta sostitutiva del 4 per cento. La facoltà riguarda anche i terreni acquisiti mortis causa, purché rientrino nell'ambito oggettivo della norma.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, comma 1, lett. a), oggi art. 67, comma 1, lett. a)

  Si realizza una plusvalenza tassabile mediante la lottizzazione di terreni o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni.

  La plusvalenza è imponibile quando il terreno, acquisito sia per atto tra vivi sia mortis causa, viene lottizzato o reso edificabile e successivamente ceduto a titolo oneroso.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 82, comma 2, oggi art. 68, comma 2

  In assenza di rivalutazione agevolata, per i terreni acquisiti gratuitamente e poi lottizzati il valore di riferimento può essere quello normale alla data di inizio della lottizzazione. Tale criterio, però, non si applica quando il contribuente abbia validamente optato per la rivalutazione ex art. 7 della legge n. 448 del 2001.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e normativa sulle imposte sostitutive richiamata dalla legge n. 448 del 2001

  La rivalutazione produce un nuovo valore minimo legale del terreno ai fini fiscali, senza impedire la successiva vendita a un prezzo inferiore; tuttavia, se il prezzo di vendita è superiore al valore periziato, la plusvalenza viene calcolata sulla differenza tra tali valori.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso per cassazione, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La rivalutazione fiscale dei terreni mediante perizia giurata e imposta sostitutiva può essere utilizzata anche quando il terreno sia stato acquisito per successione, non soltanto quando sia stato acquistato con un atto tra vivi.
• Quando la rivalutazione è stata validamente perfezionata, il valore indicato nella perizia diventa il valore fiscale di riferimento per il calcolo della successiva plusvalenza.
• La plusvalenza successiva alla vendita si calcola normalmente come differenza tra il prezzo di cessione e il valore rivalutato, includendo i costi documentati della perizia rimasti a carico del contribuente.
• Il criterio del valore normale alla data di inizio della lottizzazione opera, in linea generale, per i terreni acquisiti gratuitamente quando non sia stata esercitata la rivalutazione agevolata; non può essere invocato per sostituire il valore periziato validamente affrancato.
• La vendita a un prezzo inferiore al valore indicato nella perizia non comporta automaticamente la decadenza dalla rivalutazione né autorizza l'Amministrazione a ignorare il valore rivalutato; il prezzo effettivo di vendita resta comunque il dato rilevante per il calcolo concreto della plusvalenza.
• In presenza di comproprietà, la base imponibile deve essere proporzionata alla quota effettivamente posseduta dal contribuente.