Sentenza del 19/04/2019 n. 855 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso ai fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali. Il contribuente sosteneva che la superficie della soffitta non dovesse essere conteggiata, in quanto non conforme alle prescrizioni urbanistiche e formalmente non abitabile. È stato invece ritenuto rilevante l'utilizzo concreto dei locali: la soffitta, essendo dotata di finiture e impianti, risultava di fatto abitabile e doveva quindi essere inclusa nella superficie utile complessiva dell'immobile. Il rispetto formale dei requisiti urbanistici non è stato considerato decisivo, poiché non richiesto dalla disciplina applicabile.

Norme richiamate

• Disciplina delle agevolazioni prima casa e delle abitazioni di lusso

  Per stabilire se un immobile rientri tra le abitazioni di lusso occorre valutare le sue caratteristiche oggettive e l'effettiva superficie utile complessiva, anche considerando locali formalmente non abitabili ma concretamente utilizzabili.

• Normativa sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali

  Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa non spettano quando l'immobile possiede caratteristiche incompatibili con il beneficio; in tal caso l'Amministrazione può recuperare le imposte ordinarie.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la qualificazione di un immobile può dipendere dall'utilizzo concreto degli ambienti e non soltanto dalla loro qualificazione urbanistica o catastale.
• Locali accessori come soffitte o mansarde possono essere inclusi nel calcolo della superficie utile quando presentano finiture, impianti e caratteristiche che li rendono di fatto abitabili.
• La mancata conformità alle prescrizioni urbanistiche non esclude automaticamente il computo di un ambiente nella superficie rilevante ai fini delle agevolazioni fiscali.
• Prima di richiedere o mantenere i benefici prima casa è necessario verificare le caratteristiche effettive dell'intero immobile, comprese le pertinenze e gli spazi accessori.
• Se l'immobile supera i parametri fiscali rilevanti per essere considerato abitazione di lusso, il contribuente può decadere dalle agevolazioni e deve versare le maggiori imposte, oltre agli eventuali accessori previsti.