Sentenza n. 1036/2026 - Ancona, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l'annullamento parziale, adottato dal Comune ai sensi dell'art. 21-nonies, comma 2-bis, l. 241/1990, dell'autorizzazione edilizia rilasciata nel 1993 per opere di manutenzione straordinaria comprendenti l'apertura di sei finestre nel piano qualificato come interrato. Il Comune aveva rilevato nel 2024 che il lato a valle dell'edificio risultava scoperto per circa 1,70 metri, con conseguente incremento dell'altezza dell'edificio da 12,00 a 13,70 metri e aumento volumetrico. I ricorrenti hanno dedotto: travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, illogicità e irragionevolezza, sostenendo che la configurazione del terreno fosse già esistente nel 1982 e fosse stata attestata dal certificato di abitabilità; violazione dell'art. 9-bis della l.r. Marche n. 17/2015; violazione dell'art. 21-nonies l. 241/1990 per il decorso del termine ordinario di dodici mesi, l'insussistenza della falsa rappresentazione e l'assenza di un termine ragionevole; difetto di motivazione sull'interesse pubblico, violazione dell'affidamento dei proprietari e degli acquirenti successivi; sproporzione della misura e violazione dei principi di ragionevolezza, proporzionalità e buon andamento.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto pacifico che il termine ordinario di dodici mesi previsto dall'art. 21-nonies, comma 1, l. 241/1990 fosse scaduto, ma ha ritenuto applicabile la deroga del comma 2-bis, poiché l'autorizzazione del 1993 era stata conseguita sulla base di una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi. La concessione edilizia del 1982 rappresentava il piano basamentale come interrato, con pareti integralmente entro la linea di terra e altezza massima di 12 metri. Nella pratica del 1993, invece, la parete risultava scoperta per 1,67 metri, ma il piano veniva comunque qualificato come interrato, senza indicare il titolo del 1982 né segnalare la divergenza tra stato dei luoghi e stato autorizzato. Secondo il Collegio, non si trattava di una mera valutazione tecnica opinabile: un piano con una parete scoperta per 1,67 metri non è interrato, ma al più seminterrato. La rappresentazione aveva avuto efficacia causale nel concentrare l'istruttoria comunale sulle aperture e sulla destinazione dei locali, anziché sul rispetto dell'altezza massima autorizzata. La disponibilità del titolo originario negli archivi comunali non esclude la rilevanza causale dell'omissione del privato. Il termine ragionevole per l'autotutela decorreva dalla scoperta della difformità, individuata nel sopralluogo della Polizia Locale dell'agosto 2024, e il procedimento concluso nel maggio 2025 è stato ritenuto tempestivo, anche in ragione della complessità dell'istruttoria e della partecipazione procedimentale. Non era quindi necessaria una motivazione ulteriore sull'interesse pubblico e non era configurabile un affidamento tutelabile, neppure in favore degli acquirenti successivi. Il certificato di abitabilità del 1982 attestava la conformità ai titoli, ma non poteva legittimare una difformità rispetto ad essi. È stata inoltre esclusa l'applicabilità dell'art. 9-bis, comma 2, l.r. Marche n. 17/2015, poiché l'eccedenza dell'altezza del 14% integrava una variazione essenziale ai sensi dell'art. 8, comma 1, lett. c), della medesima legge; in ogni caso, l'art. 9-bis, comma 2, fa salvo l'esercizio dell'autotutela. Respinte anche le censure sulla sproporzione e sull'indeterminatezza dell'oggetto dell'annullamento. Spese integralmente compensate per la complessità della questione e la non piena uniformità della giurisprudenza.

Norme richiamate

• art. 21-nonies, comma 1, l. 241/1990

  Prevede il termine massimo ordinario di dodici mesi per l'annullamento d'ufficio dei provvedimenti di autorizzazione; per i titoli anteriori alla l. 124/2015 il termine decorre dal 28 agosto 2015.

• art. 21-nonies, comma 2-bis, l. 241/1990

  Consente l'annullamento d'ufficio anche oltre il termine ordinario quando il provvedimento sia stato conseguito sulla base di false rappresentazioni dei fatti, purché la falsità sia accertata inequivocabilmente dall'amministrazione e il potere sia esercitato entro un termine ragionevole dalla scoperta.

• art. 9-bis, comma 2, l.r. Marche n. 17/2015

  La disciplina delle parziali difformità non si applica a una variazione essenziale e, comunque, fa salvo l'esercizio dei poteri di annullamento d'ufficio ai sensi dell'art. 21-nonies l. 241/1990.

• art. 8, comma 1, lett. c), l.r. Marche n. 17/2015

  Qualifica come variazione essenziale la modifica superiore al 10% dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato; l'incremento dell'altezza da 12,00 a 13,70 metri, pari a circa il 14%, rientra in tale fattispecie.

• art. 8, comma 2, l.r. Marche n. 17/2015

  Le esclusioni relative ai volumi tecnici e alla distribuzione interna non impediscono la qualificazione come essenziale della variazione riguardante l'altezza dell'edificio.

• artt. 31 ss. d.P.R. 380/2001

  Richiamati dai ricorrenti in relazione alla disciplina sanzionatoria edilizia, ma non posti dal TAR a fondamento autonomo della decisione.

Massime di principio

• La deroga al termine ordinario per l'annullamento d'ufficio prevista dall'art. 21-nonies, comma 2-bis, l. 241/1990 è applicabile quando il titolo sia stato conseguito sulla base di una rappresentazione oggettivamente non veritiera dello stato dei luoghi, anche se la falsità non consiste in una dichiarazione sostitutiva e senza necessità di un previo accertamento penale, purché sia inequivocabilmente accertata dall'amministrazione con i propri mezzi.
• La falsa rappresentazione può derivare non solo da dichiarazioni mendaci, ma anche dall'omessa indicazione di elementi essenziali o dalla qualificazione giuridico-tecnica di un fatto in modo tale da indurre l'amministrazione a una percezione non veritiera della realtà, quando tale condotta abbia avuto efficacia causale nel rilascio del titolo.
• La disponibilità di informazioni o titoli negli archivi dell'amministrazione non esclude la rilevanza causale dell'omissione del privato se la rappresentazione contenuta nella pratica ha orientato l'istruttoria verso profili diversi da quelli decisivi per la legittimità del titolo.
• Quando ricorre una falsa rappresentazione imputabile al richiedente, il termine ragionevole per l'annullamento d'ufficio decorre dalla scoperta effettiva della difformità, non dalla data del titolo né dalla mera disponibilità astratta di documenti dai quali l'errore avrebbe potuto essere rilevato; inoltre, il richiamo documentato alla falsa rappresentazione può soddisfare l'onere motivazionale sull'interesse pubblico e impedisce la formazione di un affidamento tutelabile.
• Il certificato di abitabilità o agibilità che attesti la conformità dell'edificio ai titoli edilizi non legittima difformità rispetto a tali titoli e non può essere interpretato come accettazione implicita di uno stato di fatto difforme.
• L'incremento dell'altezza dell'edificio superiore alla soglia percentuale prevista dalla normativa regionale integra una variazione essenziale anche quando riguardi un piano accessorio destinato a garage o cantine, poiché il parametro rilevante è l'altezza dell'edificio e non la funzione accessoria del piano.

Come è indicizzato