Sentenza del 24/02/2017 n. 130 - Comm. Trib. Prov. Savona

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale della vendita onerosa di immobili acquisiti per successione mortis causa. Si discuteva se la compravendita dovesse essere considerata come cessione di aree edificabili, con conseguente realizzazione di una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF a tassazione separata, oppure come cessione di fabbricati. È stato rilevato che, secondo lo strumento urbanistico vigente (PUC), anche in caso di demolizione i fabbricati avevano una potenzialità edificatoria inferiore alla volumetria degli edifici esistenti.

Norme richiamate

• IRPEF - disciplina della tassazione separata delle plusvalenze immobiliari

  La tassazione della plusvalenza presuppone che l'operazione rientri in una fattispecie fiscalmente imponibile, quale la cessione di un'area edificabile. La qualificazione dell'immobile ceduto deve essere effettuata sulla base delle sue caratteristiche giuridiche e urbanistiche effettive.

• Strumento urbanistico vigente (PUC)

  La potenzialità edificatoria deve essere valutata in concreto secondo le previsioni urbanistiche applicabili. Se, anche demolendo i fabbricati, la volumetria edificabile risulta inferiore a quella degli edifici esistenti, l'immobile non può essere riqualificato come area edificabile ai fini della plusvalenza.

• Disciplina fiscale delle cessioni di immobili acquisiti per successione

  La cessione di fabbricati acquisiti per successione non genera automaticamente una plusvalenza tassabile. È necessario verificare che ricorra una specifica fattispecie imponibile e che il bene ceduto sia effettivamente qualificabile come area edificabile.

Massime di principio

• La vendita di un terreno con fabbricati non può essere automaticamente trattata come cessione di area edificabile: occorre verificare la reale qualificazione urbanistica ed economica del bene.
• La potenzialità edificatoria va confrontata con la volumetria dei fabbricati esistenti secondo lo strumento urbanistico vigente al momento rilevante.
• Quando la capacità edificatoria del lotto, anche dopo la demolizione, è inferiore alla volumetria degli edifici esistenti, prevale la qualificazione dell'operazione come cessione di fabbricati.
• La mera possibilità astratta di edificare o demolire non è sufficiente per applicare la tassazione della plusvalenza prevista per le aree edificabili.
• Per gli immobili acquisiti per successione, la tassazione della plusvalenza richiede una rigorosa verifica della fattispecie imponibile; in assenza di una cessione qualificabile come area edificabile, la plusvalenza non è tassabile secondo tale regime.