Sentenza del 22/06/2016 n. 220 - Comm. Trib. Prov. Como

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che i canoni di locazione non dovessero concorrere alla formazione del reddito imponibile, poiché il contratto era stato risolto e i canoni non erano stati percepiti. Tuttavia, la risoluzione non risultava registrata né assistita da data certa. La controversia riguardava quindi l'applicabilità dell'art. 26 del d.P.R. 917/1986 e dell'eccezione prevista dall'art. 8 della legge n. 431/1998.

La decisione

La pretesa fiscale è stata confermata. In assenza di una risoluzione registrata o comunque dotata di data certa, il contratto di locazione commerciale continua a rilevare fiscalmente e i relativi redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito imponibile indipendentemente dall'effettiva percezione dei canoni. L'eccezione per i canoni non percepiti prevista dall'art. 8 della legge n. 431/1998 non è applicabile, poiché riguarda esclusivamente gli immobili ad uso abitativo e, comunque, presuppone la conclusione del procedimento giudiziario di convalida dello sfratto.

Norme richiamate

• Art. 26 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.

  Per le locazioni immobiliari, inclusi gli immobili ad uso commerciale, i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile in base alla titolarità del reddito fondiario e non alla loro effettiva riscossione, salvo specifiche deroghe.

• Art. 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431

  I canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

  La deroga riguarda esclusivamente le locazioni di immobili ad uso abitativo e non si estende alle locazioni commerciali. Inoltre, anche nel settore abitativo, la non imponibilità dei canoni non percepiti opera solo dopo la conclusione del procedimento giudiziario di convalida dello sfratto.

• Cassazione civile, sentenze n. 19166/2003 e n. 651/2012

  La giurisprudenza conferma che, in assenza di una risoluzione del contratto opponibile al Fisco mediante registrazione o data certa, i canoni da locazione concorrono alla formazione del reddito anche se non sono stati materialmente percepiti.

Massime di principio

• Per una locazione commerciale, la mancata percezione dei canoni non esclude normalmente la loro imposizione IRPEF: il reddito fondiario è determinato in base alla titolarità dell'immobile e al contratto vigente.
• La risoluzione del contratto deve essere formalizzata con registrazione o con altro documento avente data certa; in caso contrario può non essere opponibile all'Amministrazione finanziaria.
• La mera morosità del conduttore non basta, di regola, a eliminare i canoni dalla base imponibile per gli immobili commerciali.
• La disciplina agevolativa sui canoni non percepiti prevista dalla legge n. 431/1998 non è generalizzabile a tutte le locazioni: è limitata agli immobili abitativi e richiede, secondo la pronuncia, la conclusione della procedura giudiziaria di sfratto.
• Per ridurre il rischio fiscale, la cessazione o risoluzione della locazione dovrebbe essere tempestivamente documentata e registrata, conservando la prova della data e degli adempimenti eseguiti.