Cassazione Civile, Sentenza n. 22012/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d'appello che aveva rigettato la domanda volta a vietare ai convenuti l'uso della corte per parcheggio o sosta. Gli attori sostenevano di aver trasferito ai danti causa dei convenuti solo un diritto di passo sulla corte, senza trasferimento di comproprietà o di facoltà di sosta, mentre i convenuti sostenevano che la corte era parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che la clausola contrattuale invocata dagli attori non era idonea a escludere la comunione o a costituire un titolo reale a favore dei convenuti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato il principio applicato dalla Corte d'appello secondo cui la corte oggetto della controversia rientra, per natura e funzione, tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. e che i ricorrenti non hanno provato l'esistenza di un titolo idoneo a sottrarre la cosa alla comunione. La Corte ha inoltre ritenuto che la clausola del rogito del 1992, che riconosceva un diritto di passo senza sosta, non fosse prova di trasferimento di proprietà né idonea a costituire una servitù sul fondo comune in assenza della partecipazione di tutti i comproprietari. Richiamando la giurisprudenza delle Sezioni Unite, la Corte ha escluso la possibilità di creare per via convenzionale un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune, estraneo al numerus clausus dei diritti reali. Per questi motivi il ricorso è stato respinto e la parte ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio di legittimità liquidate in favore dei controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Fornisce il criterio di attribuzione delle parti comuni dell'edificio; la corte è ritenuta parte comune per la sua funzione e la presunzione di appartenenza può essere superata solo da un titolo idoneo o dalla dimostrazione che la cosa sia adibita in via oggettiva al servizio esclusivo di una o poche unità

• art. 1102 c.c.

  Regola l'uso paritario delle cose comuni; il cortile svolge funzione primaria di dare aria e luce alle unità e l'uso deve essere compatibile con i limiti di tale norma

• art. 1100 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina dei diritti e doveri fra proprietari confinanti e alla possibilità di discipline contrattuali, ma non idoneo a prevalere sulla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 senza titolo contrario

• art. 1322 c.c.

  Richiamato in ordine alla forza vincolante delle convenzioni fra le parti, ma la clausola negoziale deve essere interpretata e provata come titolo idoneo a modificare la regola di comunione

• art. 1362 c.c.

  Criteri di interpretazione del contratto: la Corte ha ritenuto che i ricorrenti non abbiano specificato quale canone interpretativo sia stato violato e si è limitata a ritenere la lettura della clausola come mera ricognizione della situazione pregressa non idonea a trasferire la proprietà

• art. 1021 c.c.

  Riferito come possibile titolo di costituzione di un diritto reale d'uso sulla cosa comune; la Corte ha evidenziato che occorre verificare se il titolo contrattuale potesse essere interpretato in tal senso

• art. 1419 c.c.

  Richiamato come possibile rimedio di annullamento e conversione del negozio qualora ricorrano i presupposti per trasformare la pattuizione in altro istituto reale

• art. 1424 c.c.

  Citato in relazione alla conversione del contratto nella fattispecie della concessione di un uso esclusivo e perpetuo inter partes, se ne ricorressero i presupposti

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato nelle censure come norma di riferimento per i motivi di cassazione (primo comma, n. 3 e n. 5); la Corte ha valutato l'ammissibilità e il merito delle doglianze secondo i criteri di specificazione degli errori di diritto e di motivazione

• art. 54 D.L. 83/2012 convertito con L. 134/2012

  Richiamato per affermare che la censura per insufficiente motivazione non rientra più nel perimetro dell'art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. dopo la novella

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Richiamato per disporre l'eventuale necessità del versamento di un importo ulteriore a titolo di contributo unificato in relazione alla proposizione dell'impugnazione

Massime di principio

• Il cortile o l'area scoperta che svolge funzione di servizio per più unità immobiliari rientra, di regola, nelle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.; tale presunzione può essere superata solo con un titolo chiaro e specifico che dimostri la proprietà esclusiva o la destinazione esclusiva.
• Una clausola contrattuale che dichiara un diritto di passo o una limitazione d'uso può essere mera ricognizione di una situazione fattuale e non è automaticamente titolo di trasferimento della proprietà o di costituzione di un diritto reale, salvo che il contenuto negoziale, interpretato secondo gli art. 1362 e ss., dimostri il contrario.
• Non è possibile, per via convenzionale, istituire un 'diritto reale di uso esclusivo' su una parte comune in contrasto con il numerus clausus dei diritti reali; le pattuizioni che incidono sul nucleo essenziale del diritto dei condomini all'uso paritario sono ammesse solo nei modi tipizzati dal codice.
• Per costituire una servitù o altro vincolo reale su una cosa comune è necessaria la partecipazione dei comproprietari del fondo servente; un atto che coinvolga solo alcuni comproprietari non può validamente modificare i diritti di tutti rispetto al bene comune.
• Il principio accessoryum sequitur principale opera nelle vicende traslative: il trasferimento di una porzione di edificio estende i suoi effetti alle parti comuni necessarie o accessorie, salvo titolo contrario chiaro e provato.
• In sede di cassazione chi censura l'interpretazione contrattuale deve indicare concretamente quale canone ermeneutico e quale regola di diritto il giudice di merito avrebbe violato; la mera alternativa interpretativa non è sufficiente per ottenere la riforma.