Sentenza del 27/07/2015 n. 4389 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione della base imponibile ICI dell’area fabbricabile, sostenendo che il Comune avesse illegittimamente utilizzato il cosiddetto metodo del valore di trasformazione, basato sulla stima del valore dell’area dopo la costruzione, detraendo costi di edificazione, oneri e altre spese. Tale metodo è stato ritenuto non fondato su dati certi e parametri sufficientemente solidi, poiché la quantificazione dei costi e degli oneri risulta opinabile.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992

  Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

  La determinazione della base imponibile deve fondarsi sul valore venale in comune commercio, considerando i parametri previsti dalla norma, tra cui la zona territoriale, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri necessari per eventuali lavori di adattamento e i prezzi medi di mercato. Tali parametri sono vincolanti e non possono essere sostituiti da una stima basata su elementi meramente opinabili.

Massime di principio

• Nel calcolo dell’ICI sulle aree fabbricabili, il Comune deve determinare il valore venale in comune commercio sulla base dei parametri normativi, fornendo una motivazione concreta e verificabile.
• Il metodo del valore di trasformazione non è automaticamente legittimo: può essere contestato quando dipende da stime incerte o da costi di costruzione, oneri e spese non adeguatamente documentati.
• Un accertamento fondato su una metodologia estimativa non prevista o non coerente con i parametri dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992 può essere annullato per carenza di attendibilità e motivazione.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe verificare se la stima comunale considera effettivamente i dati urbanistici e i valori di mercato dell’area e se i costi utilizzati dal Comune sono supportati da elementi oggettivi.