Cassazione Civile, Ordinanza n. 7574/2020 del 27/03/2020

Esito

La controversia

La società affittante otteneva un decreto ingiuntivo per 25.955,10 euro, quale pagamento di canoni relativi a un contratto di affitto di azienda alberghiera. La società affittuaria proponeva opposizione, invocando l’inadeguatezza della struttura e l’eccezione d’inadempimento ex art. 1460 c.c.; opponeva inoltre in compensazione i costi delle riparazioni effettuate. Il Tribunale di Trento, con sentenza del 5 aprile 2017, accoglieva l’opposizione, revocava il decreto e dichiarava che nulla era dovuto. In appello, la Corte d’appello di Trento, con sentenza del 25 ottobre 2017, accoglieva il gravame dell’affittante, confermava il decreto ingiuntivo e condannava l’affittuaria alle spese di entrambi i gradi. L’affittuaria ricorreva per cassazione con sei motivi. I primi due, esaminati congiuntamente, denunciavano la violazione dell’art. 1621 c.c. e delle regole di interpretazione contrattuale: la Corte territoriale avrebbe fatto prevalere l’art. 5 del contratto, che poneva a carico dell’affittuaria le spese di piccola e ordinaria manutenzione, sull’art. 17, che attribuiva all’affittante le spese di manutenzione e riparazione ordinaria e straordinaria, salvo la piccola manutenzione ordinaria. Il terzo motivo contestava la valutazione della situazione dell’impianto termico e denunciava l’omesso esame di risultanze istruttorie, anche in relazione agli artt. 1617, 2555 e 2561 c.c. Il quarto motivo, articolato in due censure, lamentava l’omesso esame dello stato di degrado dei parapetti e dei poggioli e della comunicazione con cui l’affittante aveva segnalato al Comune parapetti bassi e non conformi e parti marce; sosteneva inoltre che ciò contrastasse con la dichiarazione contrattuale di regolarità edilizia e urbanistica. Il quinto motivo denunciava la violazione dell’art. 1460 c.c. e l’omesso esame di documenti e risultanze rilevanti per valutare la proporzionalità dell’eccezione d’inadempimento. Il sesto motivo censurava la regolazione delle spese, sostenendo che la declaratoria d’inammissibilità della domanda riconvenzionale risarcitoria dell’affittante in primo grado comportasse soccombenza reciproca.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo e ha dichiarato assorbiti gli altri quattro. Ha ritenuto erronea l’interpretazione della Corte d’appello, che aveva fatto prevalere la clausola contrattuale sulle spese di piccola e ordinaria manutenzione rispetto alla clausola che poneva a carico dell’affittante le spese di manutenzione e riparazione ordinaria e straordinaria, muovendo dall’erroneo presupposto che l’art. 1621 c.c. fosse inderogabile. La disposizione ha invece carattere dispositivo e può essere derogata dalle parti; l’errore sulla sua natura aveva inficiato l’interpretazione delle clausole contrattuali e la decisione sul credito per le spese sostenute dall’affittuaria. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Trento, che dovrà applicare il principio secondo cui l’art. 1621 c.c. non è norma imperativa ed è derogabile nell’ambito dell’autonomia negoziale. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese processuali.

Norme richiamate

• art. 1621 c.c.

  L’art. 1621 c.c., dunque, sorge esclusivamente dalla ratio di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle “Riparazioni”, ma non inibisce alle parti di scegliere direttamente, al riguardo, la disciplina, lasciando quindi integra l’autonomia negoziale.

  La norma ha carattere dispositivo e supplisce alle lacune del regolamento negoziale; le parti possono stabilire convenzionalmente una diversa ripartizione degli oneri di riparazione.

• art. 360 c.p.c.

  Il conseguente accoglimento dei primi due motivi, attinenti all’interpretazione di clausole contrattuali che sono, a ben guardare, al centro del thema decidendum, così da assorbire ogni altra censura (si noti che l’ultimo motivo è evidentemente condizionato all’accoglimento del ricorso), conduce alla cassazione della sentenza con rinvio, anche per le spese processuali, ad altra sezione della Corte d’appello di Trento, che dovrà applicare il principio di diritto per cui l’art. 1621 c.c. non è norma imperativa, bensì è derogabile dalle parti nell’ambito della concreta formazione del regolamento negoziale.

  La Corte esamina le censure di legittimità proposte ai sensi dell’art. 360 c.p.c.; l’accoglimento dei motivi centrali, relativi alla violazione di legge e all’interpretazione delle clausole, rende assorbite le ulteriori doglianze.

• art. 1362 c.c.

  Così l’erronea interpretazione di quest’ultimo a sua volta inficia, contagiandola della sua erroneità, tutta l’interpretazione delle clausole contrattuali 17 e 5; e al tempo stesso, naturalmente, la corte territoriale incorre in una chiara violazione o comunque falsa applicazione dell’art. 1621 c.c., come prospetta la censura in esame, che, a questo punto, risulta pienamente fondata.

  La ricostruzione del significato delle clausole contrattuali non può fondarsi sul presupposto erroneo che la disciplina legale suppletiva sia inderogabile; l’errore sulla natura dispositiva della norma vizia l’interpretazione delle pattuizioni.

• art. 1363 c.c.

  Così l’erronea interpretazione di quest’ultimo a sua volta inficia, contagiandola della sua erroneità, tutta l’interpretazione delle clausole contrattuali 17 e 5; e al tempo stesso, naturalmente, la corte territoriale incorre in una chiara violazione o comunque falsa applicazione dell’art. 1621 c.c., come prospetta la censura in esame, che, a questo punto, risulta pienamente fondata.

  Le clausole del contratto devono essere interpretate nel loro insieme senza attribuire prevalenza a una pattuizione sulla base di un’erronea premessa circa il carattere inderogabile della norma suppletiva.

• art. 1366 c.c.

  L’art. 1621 c.c., dunque, sorge esclusivamente dalla ratio di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle “Riparazioni”, ma non inibisce alle parti di scegliere direttamente, al riguardo, la disciplina, lasciando quindi integra l’autonomia negoziale.

  La pronuncia ribadisce la centralità della disciplina negoziale scelta dalle parti, senza però formulare un autonomo criterio applicativo della buona fede nell’interpretazione del contratto.

• art. 1367 c.c.

  L’art. 1621 c.c., dunque, sorge esclusivamente dalla ratio di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle “Riparazioni”, ma non inibisce alle parti di scegliere direttamente, al riguardo, la disciplina, lasciando quindi integra l’autonomia negoziale.

  La norma legale opera per colmare le lacune del regolamento convenzionale; la sentenza non sviluppa tuttavia un autonomo criterio interpretativo fondato sulla conservazione del contratto.

• art. 1369 c.c.

  L’art. 1621 c.c., che riguarda appunto il contratto di affitto, non può in effetti non essere interpretato in sintonia con le norme analoghe dettate dal codice per il contratto di locazione ad uso non abitativo, evincibili soprattutto dall’art. 1575 c.c., n. 2 e art. 1576 c.c..

  La disposizione sull’affitto va letta in coerenza con la disciplina analoga della locazione non abitativa, tenendo conto della funzione e della destinazione economica del contratto.

• art. 1370 c.c.

  Così l’erronea interpretazione di quest’ultimo a sua volta inficia, contagiandola della sua erroneità, tutta l’interpretazione delle clausole contrattuali 17 e 5; e al tempo stesso, naturalmente, la corte territoriale incorre in una chiara violazione o comunque falsa applicazione dell’art. 1621 c.c., come prospetta la censura in esame, che, a questo punto, risulta pienamente fondata.

  La Cassazione rileva l’errore nell’interpretazione delle clausole, ma non enuncia né applica un autonomo criterio di interpretazione contro il predisponente.

• art. 1371 c.c.

  Anzi, il timone del sinallagma nel contratto d’affitto è ancor più apertamente affidato alle parti che nel paradigma stricto sensu locatizio, la genericità dell’uso non abitativo venendo espressamente sostituita dal legislatore con la “destinazione economica” della cosa che, nella species rappresentata dal contratto di affitto, costituisce oggetto – produttivo – della “locazione”, come subito enuncia la prima norma dettata a configurarlo, ovvero l’art. 1615 c.c..

  Nel contratto di affitto la conformazione del sinallagma è rimessa in misura significativa all’autonomia delle parti, in relazione alla destinazione economica del bene produttivo.

• art. 1322 c.c.

  Per la locazione ad uso non abitativo, invece, è ragionevolmente predicabile – a fortiori in un contesto in cui l’incidenza della L. n. 392 del 1978, art. 79 su questa species locatizia è stata ormai ridimensionata a favore della libertà negoziale su un elemento “centrale” come il canone (da ultimo, v. Cass. sez.3, 26 settembre 2019 n. 23986, Cass. sez. 3, 10 novembre 2016 n. 22908 e Cass. sez. 3, 6 ottobre 2016 n. 25014, che hanno, per così dire, recuperato l’impostazione “liberista” di Cass. sez. 3, 3 agosto 1987 n. 6695) – l’assoluta derogabilità dell’art. 1576 c.c. e art. 1575 c.c., n. 2 in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell’immobile, rientrando ciò nel potere dispositivo che consente di plasmare il concreto sinallagma negoziale anche nei contratti normativamente tipici mediante specifiche clausole ex art. 1322 c.c., norma generale le cui limitazioni, dirette a tutelare pubblici interessi, assumono una natura di peculiarità/eccezionalità che solo da tali specifici pubblici interessi, in ultima analisi, è legittimata.

  L’autonomia negoziale consente di disciplinare diversamente la ripartizione degli oneri manutentivi anche nei contratti tipici; limitazioni a tale autonomia devono trovare giustificazione in specifici interessi pubblici.

• art. 1575, n. 2, c.c.

  L’art. 1621 c.c., che riguarda appunto il contratto di affitto, non può in effetti non essere interpretato in sintonia con le norme analoghe dettate dal codice per il contratto di locazione ad uso non abitativo, evincibili soprattutto dall’art. 1575 c.c., n. 2 e art. 1576 c.c..

  La disciplina dell’affitto è interpretata in coordinamento con gli obblighi del locatore previsti per la locazione non abitativa, ma senza attribuire a tali regole carattere inderogabile.

• art. 1576 c.c.

  Per la locazione ad uso non abitativo, invece, è ragionevolmente predicabile – a fortiori in un contesto in cui l’incidenza della L. n. 392 del 1978, art. 79 su questa species locatizia è stata ormai ridimensionata a favore della libertà negoziale su un elemento “centrale” come il canone (da ultimo, v. Cass. sez.3, 26 settembre 2019 n. 23986, Cass. sez. 3, 10 novembre 2016 n. 22908 e Cass. sez. 3, 6 ottobre 2016 n. 25014, che hanno, per così dire, recuperato l’impostazione “liberista” di Cass. sez. 3, 3 agosto 1987 n. 6695) – l’assoluta derogabilità dell’art. 1576 c.c. e art. 1575 c.c., n. 2 in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell’immobile, rientrando ciò nel potere dispositivo che consente di plasmare il concreto sinallagma negoziale anche nei contratti normativamente tipici mediante specifiche clausole ex art. 1322 c.c., norma generale le cui limitazioni, dirette a tutelare pubblici interessi, assumono una natura di peculiarità/eccezionalità che solo da tali specifici pubblici interessi, in ultima analisi, è legittimata.

  Nella locazione non abitativa la ripartizione legale degli oneri manutentivi è derogabile per accordo delle parti, in assenza di uno specifico interesse pubblico che ne imponga l’inderogabilità.

• art. 1615 c.c.

  Anzi, il timone del sinallagma nel contratto d’affitto è ancor più apertamente affidato alle parti che nel paradigma stricto sensu locatizio, la genericità dell’uso non abitativo venendo espressamente sostituita dal legislatore con la “destinazione economica” della cosa che, nella species rappresentata dal contratto di affitto, costituisce oggetto – produttivo – della “locazione”, come subito enuncia la prima norma dettata a configurarlo, ovvero l’art. 1615 c.c..

  La destinazione economica della cosa produttiva caratterizza il contratto di affitto e orienta la definizione convenzionale del relativo sinallagma.

• art. 92 c.p.c.

  Il conseguente accoglimento dei primi due motivi, attinenti all’interpretazione di clausole contrattuali che sono, a ben guardare, al centro del thema decidendum, così da assorbire ogni altra censura (si noti che l’ultimo motivo è evidentemente condizionato all’accoglimento del ricorso), conduce alla cassazione della sentenza con rinvio, anche per le spese processuali, ad altra sezione della Corte d’appello di Trento, che dovrà applicare il principio di diritto per cui l’art. 1621 c.c. non è norma imperativa, bensì è derogabile dalle parti nell’ambito della concreta formazione del regolamento negoziale.

  La Cassazione rimette al giudice di rinvio anche la decisione sulle spese processuali; non decide nel merito la censura relativa ai presupposti per la compensazione delle spese.

• art. 1460 c.c.

  Il conseguente accoglimento dei primi due motivi, attinenti all’interpretazione di clausole contrattuali che sono, a ben guardare, al centro del thema decidendum, così da assorbire ogni altra censura (si noti che l’ultimo motivo è evidentemente condizionato all’accoglimento del ricorso), conduce alla cassazione della sentenza con rinvio, anche per le spese processuali, ad altra sezione della Corte d’appello di Trento, che dovrà applicare il principio di diritto per cui l’art. 1621 c.c. non è norma imperativa, bensì è derogabile dalle parti nell’ambito della concreta formazione del regolamento negoziale.

  La censura relativa all’eccezione d’inadempimento è stata assorbita in conseguenza dell’accoglimento dei primi due motivi; la Corte non ne ha deciso il merito.

Massime di principio

• L’art. 1621 c.c. ha carattere dispositivo: nell’affitto di cosa produttiva le parti possono derogare alla ripartizione legale degli oneri di riparazione e manutenzione e definire convenzionalmente il relativo assetto.
• La regola legale dell’art. 1621 c.c. colma le eventuali lacune del contratto, ma non impedisce alle parti di disciplinare direttamente la ripartizione delle spese.
• Nell’interpretare le clausole dell’affitto relative agli oneri manutentivi, il giudice non può attribuire prevalenza a una clausola sulla base dell’erronea premessa che la disciplina dell’art. 1621 c.c. sia imperativa; l’errore sulla natura della norma vizia l’interpretazione complessiva del regolamento negoziale.
• La disciplina dell’affitto di cosa produttiva va coordinata con quella della locazione non abitativa, tenendo conto della destinazione economica del bene e della libertà delle parti di conformare il sinallagma, salvo specifici limiti inderogabili giustificati da interessi pubblici.

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