Sentenza n. 1212/2026 - Venezia, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva ottenuto un’autorizzazione comunale per realizzare un sistema di trattamento degli scarichi, con collocazione della fossa in un locale di proprietà esclusiva e passaggio delle tubazioni su parti comuni condominiali. A seguito dell’opposizione del condominio, il Comune ha ritenuto non veritiera la dichiarazione sostitutiva con cui il ricorrente aveva attestato la piena disponibilità fisica e giuridica del bene e delle aree di passaggio, disponendo il ritiro del titolo. Il ricorso deduceva: violazione degli artt. 21-nonies e 21-quinquies l. 241/1990; violazione degli artt. 832 e 1102 c.c.; erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria e motivazione, travisamento, illogicità, arbitrarietà, sproporzione e sviamento; erronea applicazione degli artt. 38, 46 e 47 d.P.R. 445/2000; violazione delle garanzie partecipative di cui agli artt. 7 e 8 l. 241/1990. In particolare, il ricorrente sosteneva che le opere costituissero esercizio del diritto del singolo condomino di usare più intensamente le parti comuni, senza alterarne la destinazione né impedire il pari uso agli altri, e che non fosse quindi necessario il consenso del condominio. Contestava inoltre che il Comune avesse interferito nei rapporti civilistici tra privati e non avesse valutato l’interesse pubblico all’ammodernamento della rete fognaria e alla tutela ambientale. Infine, lamentava la contraddittorietà derivante dalla qualificazione dell’atto come revoca, nonostante l’avvio di un procedimento di annullamento d’ufficio.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento di autotutela. Ha ritenuto infondato il quarto motivo: la qualificazione dell’atto amministrativo deve essere desunta dal contenuto effettivo e dagli effetti prodotti. Sebbene il dispositivo facesse riferimento alla revoca, il provvedimento era sostanzialmente un annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies l. 241/1990, poiché fondato sulla presunta illegittimità originaria del titolo per dichiarazioni non veritiere e non su una sopravvenuta inopportunità. Il riferimento alla revoca costituiva pertanto un errore materiale non decisivo. Sono stati invece accolti il primo e il secondo motivo. Il Collegio ha rilevato che le opere autorizzate non costituivano innovazioni ex art. 1120 c.c., perché non alteravano la funzione o la destinazione delle parti comuni, non impedivano il pari uso degli altri condomini e non arrecavano pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro dell’edificio. Esse rientravano nell’uso più intenso e proficuo della cosa comune consentito dall’art. 1102 c.c., oltre a non richiedere il consenso preventivo ai sensi dell’art. 1122 c.c. Ne conseguiva che il singolo condomino era legittimato a chiedere il titolo edilizio e a dichiarare la propria disponibilità delle aree interessate, anche quanto all’utilizzo del muro perimetrale per il passaggio e l’ancoraggio delle tubazioni. La dichiarazione non poteva quindi essere qualificata come falsa o non veritiera. Il Comune aveva fondato l’annullamento esclusivamente sulla presunta falsità della dichiarazione e sull’opposizione del condominio, senza considerare le facoltà riconosciute dall’art. 1102 c.c. al singolo condomino, incorrendo in difetto di presupposto, istruttoria e motivazione. Il terzo motivo, concernente la mancata ponderazione dell’interesse pubblico all’ammodernamento della rete fognaria e alla tutela ambientale, è stato assorbito. Le spese sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 21-nonies l. 241/1990

  L’annullamento d’ufficio presuppone un vizio di illegittimità originaria dell’atto; nel caso concreto il provvedimento comunale, pur denominato revoca, è stato qualificato sostanzialmente come annullamento d’ufficio.

• art. 21-quinquies l. 241/1990

  La revoca riguarda il ritiro pro futuro di un atto divenuto inopportuno; non era l’istituto sostanzialmente applicato dal Comune.

• art. 1102 c.c.

  Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

  Il singolo condomino può utilizzare e modificare le parti comuni per un uso più intenso e proficuo, senza necessità del consenso degli altri, quando non alteri la destinazione del bene comune e non impedisca il pari uso né arrechi danni.

• art. 1120 c.c.

  I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

  Il consenso assembleare qualificato è necessario per le innovazioni in senso tecnico, cioè per opere che trasformano l’entità materiale della cosa comune o ne alterano la destinazione; non per mere modificazioni funzionali all’uso individuale consentite dall’art. 1102 c.c.

• art. 1122 c.c.

  Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

  Le opere del singolo condomino non richiedono l’assenso preventivo degli altri quando non arrecano danno alle parti comuni né pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio.

• art. 1139 c.c.

  Le regole sulla comunione ordinaria, compreso l’art. 1102 c.c., si applicano al condominio in quanto compatibili.

• artt. 38, 46 e 47 d.P.R. 445/2000

  La disciplina delle dichiarazioni sostitutive non consente di qualificare come non veritiera una dichiarazione sulla disponibilità del bene quando il dichiarante dispone, in base alle norme condominiali, del diritto di utilizzare le parti comuni per opere prive di pregiudizio.

• artt. 7 e 8 l. 241/1990

  Il ricorrente ha dedotto la violazione delle garanzie partecipative, ma il giudice non ha fondato l’accoglimento su tale censura.

Massime di principio

• La qualificazione di un provvedimento amministrativo deve essere desunta dal suo contenuto effettivo e dagli effetti concretamente prodotti, prevalendo la sostanza sulla denominazione formale: un atto denominato revoca, ma fondato sull’illegittimità originaria del titolo, deve essere trattato come annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies l. 241/1990.
• Il singolo condomino può chiedere un titolo amministrativo per opere che incidono su parti comuni quando tali opere costituiscano una modificazione funzionale al miglior uso della propria unità, non alterino la destinazione della cosa comune, non impediscano il pari uso agli altri condomini e non arrechino pregiudizio a stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio; in tale ipotesi non è necessario il previo consenso dell’assemblea condominiale.
• La realizzazione di tubazioni o altri elementi a servizio esclusivo di una proprietà individuale non costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. per il solo fatto di modificare materialmente una parte comune: occorre verificare se l’intervento trasformi l’entità del bene comune o ne alteri funzione e destinazione, distinguendolo dalle modificazioni consentite dall’art. 1102 c.c.
• Una dichiarazione sostitutiva relativa alla piena disponibilità fisica e giuridica delle aree interessate da un intervento non è falsa o non veritiera quando il dichiarante, pur non essendo proprietario esclusivo delle parti comuni, è legittimato dalla disciplina condominiale a utilizzarle per opere che non pregiudicano i diritti degli altri partecipanti.
• L’annullamento d’ufficio di un titolo non può essere fondato sul mero dissenso di altri privati o sulla presunta falsità della dichiarazione del richiedente, se l’amministrazione non verifica previamente la natura delle opere, la loro concreta incidenza sulle parti comuni e l’esistenza dei limiti all’uso individuale previsti dalla disciplina civilistica.

Come è indicizzato