Sentenza del 19/09/2019 n. 6992 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato gli avvisi di accertamento IMU relativi agli anni 2013 e 2014, sostenendo che i terreni fossero agricoli e che la loro riclassificazione come aree edificabili, derivante dal nuovo PUC, non gli fosse stata notificata. Ha inoltre dedotto l'assenza di strumenti attuativi, l'esistenza di vincoli e l'insufficiente motivazione degli avvisi sia sull'esistenza del presupposto impositivo sia sulla determinazione del valore venale.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello del contribuente, confermando la decisione di primo grado, che aveva riconosciuto soltanto l'insussistenza delle sanzioni e disposto la rideterminazione dell'imposta tenendo conto degli eventuali versamenti già effettuati sul valore agricolo. È stata ritenuta sufficiente la motivazione degli avvisi mediante il richiamo alla delibera comunale sui valori minimi delle aree edificabili. L'inserimento dei terreni nello strumento urbanistico come aree potenzialmente edificabili è sufficiente ai fini IMU, anche senza approvazione di piani attuativi e senza notificazione individuale della variazione urbanistica. I vincoli e le difficoltà concrete di edificazione incidono soltanto sul valore venale e sulla base imponibile, non fanno venir meno la natura edificabile. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), d.lgs. n. 504/1992

  Ai fini fiscali, un'area è edificabile quando tale qualificazione risulta dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune; rileva anche la mera potenzialità edificatoria.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005, convertito dalla l. n. 248/2005

  La disposizione contribuisce a chiarire che l'edificabilità fiscale può derivare dalla qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore adottato, indipendentemente dall'approvazione regionale o dagli strumenti attuativi.

• Art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito dalla l. n. 248/2006

  Conferma l'interpretazione ampia della nozione fiscale di area edificabile, collegata alla potenzialità edificatoria risultante dalla pianificazione urbanistica.

• IMU e criterio del valore venale delle aree edificabili

  Per le aree edificabili la base imponibile è determinata in relazione al valore venale in comune commercio. Una delibera comunale contenente valori minimi può costituire parametro presuntivo e il contribuente deve fornire elementi oggettivi per dimostrare un valore inferiore.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione sugli immobili, la qualificazione urbanistica come area edificabile può essere sufficiente anche quando il piano non sia ancora pienamente attuato o non siano stati approvati piani esecutivi.
• La mancata comunicazione individuale della variazione urbanistica, di regola, non impedisce l'applicazione dell'imposta né determina automaticamente l'annullamento dell'accertamento.
• Vincoli, distanze, limitazioni edificatorie o difficoltà di attuazione non trasformano necessariamente l'area in terreno agricolo: normalmente incidono sulla quantificazione del valore venale.
• Il richiamo, nell'avviso, a una delibera comunale generale sui valori minimi delle aree edificabili può essere sufficiente a motivare la stima, se la delibera è conoscibile dal contribuente e comprende l'area interessata.
• Chi contesta il valore accertato deve indicare e provare concretamente, anche tramite perizia, gli elementi che giustificano una valutazione inferiore; la mera contestazione generica non è sufficiente.
• L'assenza di sanzioni può essere riconosciuta separatamente dall'obbligo tributario, ad esempio quando il contribuente abbia agito in una situazione di obiettiva incertezza o abbia già versato l'imposta sulla base della natura agricola del terreno.