Cassazione Civile, Ordinanza n. 20146/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una delibera assembleare con cui il condominio aveva addebitato alla società ricorrente due terzi delle spese per il rifacimento del lastrico solare condominiale. La società aveva pagato una parte dell’importo e poi agito per la ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., sostenendo l’illegittimità della spesa. In seguito era stata impugnata un’ulteriore delibera del 1 ottobre 2008, con la quale l’assemblea aveva ratificato quanto già deliberato nel 2007. In cassazione la società ha dedotto, con un primo motivo, violazione degli artt. 1117 e 1135 c.c., sostenendo che la delibera fosse invalida nella parte relativa a lavori sul giardino dell’unità interna 2 del civico 33, bene che, se di proprietà esclusiva, sarebbe estraneo alle competenze assembleari. Con un secondo motivo ha denunciato violazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., assumendo che la delibera del 2008 fosse affetta da invalidità derivata dalla precedente delibera del 2007, poiché la competenza sull’approvazione di lavori straordinari spetterebbe solo all’assemblea e non potrebbe essere surrogata da ratifiche successive o da decisioni di commissioni di condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché introduceva una questione non trattata nella sentenza impugnata e non specificamente dedotta nei gradi di merito, senza indicazione dell’atto in cui la doglianza sarebbe stata proposta; inoltre ha osservato che la qualificazione del giardino come bene condominiale o esclusivo richiederebbe accertamenti di fatto non eseguibili in cassazione. Ha ritenuto infondato il secondo motivo, affermando che l’assemblea condominiale può autorizzare e poi ratificare lavori straordinari, anche sulla base dell’operato di una commissione o dell’amministratore, purché la decisione finale sia assunta dall’assemblea con le maggioranze prescritte. La delibera del 1 ottobre 2008 è stata interpretata come una ratifica valida e non come una delega illegittima o un eccesso di potere. La ricorrente è stata condannata alle spese di lite e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2033 c.c.

  È la norma invocata per la ripetizione dell’indebito dei pagamenti effettuati in favore del condominio.

• art. 1117 c.c.

  La natura condominiale di un bene non dipende dalla sua collocazione materiale in una porzione del fabbricato, ma dal rapporto funzionale di accessorietà e utilità con l’edificio comune.

• art. 1135 c.c.

  L’assemblea ha il potere di approvare e ratificare i lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni; la delibera deve determinare oggetto, opere e prezzo, almeno nei loro elementi essenziali.

• art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

  L’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria è competenza dell’assemblea e non può essere delegata stabilmente a un gruppo di condomini.

• art. 1136, comma 4, c.c.

  L’autorizzazione ai lavori straordinari richiede la maggioranza ivi prescritta.

• art. 1109, comma 1, n. 1, c.c.

  Il vizio di eccesso di potere è prospettabile solo se la deliberazione arreca un grave pregiudizio alla cosa comune.

• artt. 1362 e seguenti c.c.

  Le delibere condominiali vanno interpretate secondo i canoni ermeneutici contrattuali, privilegiando il dato letterale e ricorrendo ai criteri sussidiari solo se necessario.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui si fonda la censura, pena l’inammissibilità della doglianza.

• artt. 375, comma 2, e 380 bis.1 c.p.c.

  La trattazione è stata fissata in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non possono essere introdotte per la prima volta questioni di fatto o di diritto non trattate nella sentenza impugnata, se il ricorrente non indica specificamente dove esse siano state dedotte nei precedenti gradi di merito.
• La natura condominiale di un bene non si accerta soltanto dalla sua collocazione materiale in una singola porzione dell’edificio, ma dalla sua relazione funzionale di accessorietà e utilità rispetto al fabbricato comune.
• L’assemblea condominiale è competente ad approvare e anche a ratificare i lavori straordinari sulle parti comuni, purché la decisione finale sia adottata dall’organo assembleare con le maggioranze previste e con determinazione sufficiente dell’oggetto, delle opere e del prezzo.
• Le decisioni di una commissione di condomini o dell’amministratore in materia di lavori straordinari non sostituiscono l’assemblea, ma possono essere valide solo se successivamente approvate dall’organo competente.
• La delibera condominiale va interpretata secondo i criteri ermeneutici degli atti negoziali; in cassazione non è consentito contrapporre una diversa lettura del contenuto della delibera a quella accolta dal giudice di merito, se questa è sorretta da interpretazione non illogica.
• Il vizio di eccesso di potere nella gestione condominiale presuppone un grave pregiudizio per la cosa comune e non può essere desunto in modo astratto dalla mera ratifica di atti già compiuti.

Come è indicizzato