Cassazione Civile, Ordinanza n. 24791/2026 del 26/08/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda due unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, classificate nella categoria catastale D/8 e site in un capoluogo di provincia. I contribuenti avevano presentato una dichiarazione DOCFA il 27 dicembre 2017, proponendo una rendita catastale; l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato tale rendita mediante avvisi di accertamento. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso, ritenendo gli avvisi adeguatamente motivati e corretta la stima dell’Ufficio. Aveva inoltre rilevato che i contribuenti, in una precedente dichiarazione DOCFA del 2009, avevano utilizzato il criterio del valore di mercato, mentre la stima da essi successivamente proposta risultava fondata su un criterio ritenuto inattendibile e non adeguato alle caratteristiche degli immobili. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione, osservando che i contribuenti avevano prospettato un metodo di calcolo diverso da quello precedentemente utilizzato senza indicare uno specifico errore di quest’ultimo, qualificando tale condotta come venire contra factum proprium anche sul piano processuale. I contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi. Con il primo hanno denunciato la violazione del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 e dell’art. 53 Cost., sostenendo l’obbligo di presentare una nuova DOCFA in presenza di mutate condizioni degli immobili e il generale principio di emendabilità della dichiarazione e della rendita proposta; hanno inoltre richiamato gli artt. 8 e 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949 e l’art. 1, commi 244 e 245, della legge n. 190 del 2014, lamentando che i giudici di merito non avessero verificato la correttezza formale e sostanziale della stima diretta dell’Ufficio. Con il secondo motivo hanno denunciato la violazione dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 e della circolare n. 6/T del 2012, sostenendo che il giudice di merito avesse ritenuto vincolanti le rendite precedenti e non avesse esaminato la corretta procedura estimativa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha precisato che è erronea, in astratto, l’affermazione secondo cui il contribuente non potrebbe emendare la propria precedente dichiarazione, poiché egli può rettificare un errore precedentemente commesso. Tuttavia, tale errore non incide sulla ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata: il giudice di merito aveva ritenuto che le censure dei contribuenti non individuassero uno specifico vizio del metodo estimativo seguito dall’Agenzia delle Entrate, ma si limitassero a contrapporre una diversa valutazione dei medesimi elementi. La Corte ha ricordato che, nel giudizio di legittimità, non è consentito sostituire alla valutazione di fatto delle corti di merito una diversa ricostruzione estimativa, quando quella compiuta sia logicamente coerente e giuridicamente corretta. Quanto agli immobili a destinazione speciale o particolare del gruppo D, la rendita deve essere determinata mediante stima diretta della singola unità, con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile al netto delle spese e delle perdite, oppure con procedimento indiretto, fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, considerando il deprezzamento quando necessario. Tali metodi non sono tra loro ordinati secondo una gerarchia rigida, ma sono alternativi in relazione alle caratteristiche concrete dell’immobile. Nella fattispecie, il giudice di merito aveva escluso l’esistenza di un errore nel criterio adottato dall’Ufficio e tale valutazione non è stata validamente censurata. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. I ricorrenti sono stati condannati alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 4.305,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge nella misura del 15%, nonché al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione di norme di diritto

  È la disposizione processuale in base alla quale i contribuenti hanno denunciato la violazione o falsa applicazione delle norme sulla determinazione della rendita catastale.

• art. 53 Cost.

  È stato richiamato dai ricorrenti in relazione alla corretta determinazione della rendita catastale; la Corte non ha ravvisato una violazione rilevante ai fini dell’accoglimento del ricorso.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  È stato invocato dai ricorrenti con riferimento alla dichiarazione DOCFA e alla possibilità di rettificare la rendita proposta; la Corte ha comunque deciso sulla base dell’inidoneità della censura a dimostrare l’errore del criterio estimativo adottato.

• artt. 8 e 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949

  La disciplina del catasto edilizio urbano è richiamata in relazione alla stima degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• artt. 27 e 28 del d.P.R. n. 1142 del 1949

  Prevedono, secondo la ricostruzione della Corte, i criteri della stima diretta degli immobili a destinazione speciale o particolare, mediante procedimento diretto fondato sul reddito o procedimento indiretto fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione.

• art. 1, commi 244 e 245, della legge n. 190 del 2014

  È richiamato in relazione alla rilevanza normativa della circolare n. 6/T del 2012 e alla disciplina della determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015

  È stato richiamato dai ricorrenti in relazione alla procedura di determinazione della rendita catastale; il motivo fondato su tale disposizione è stato assorbito.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002

  ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato a seguito del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il contribuente può emendare o rettificare una propria precedente dichiarazione catastale quando intenda correggere un errore, sicché la precedente dichiarazione non è, per ciò solo, vincolante e non modificabile.
• Nel giudizio sulla rendita catastale di immobili a destinazione speciale o particolare, la censura deve individuare uno specifico errore giuridico o metodologico della stima adottata dall’amministrazione; la mera contrapposizione di una diversa valutazione estimativa non è sufficiente.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la stima diretta della singola unità può essere eseguita mediante procedimento diretto, basato sul reddito ordinariamente ritraibile al netto delle spese e delle perdite, oppure mediante procedimento indiretto, basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, con considerazione del deprezzamento quando pertinente.
• I metodi reddituale, di mercato e del costo non sono ordinati secondo una rigida gerarchia di priorità, ma costituiscono criteri alternativi la cui scelta dipende dalle caratteristiche specifiche dell’immobile.
• Nel ricorso per cassazione non è consentito sostituire alla valutazione estimativa logicamente coerente compiuta dal giudice di merito una diversa valutazione dei fatti e degli elementi probatori; il sindacato di legittimità resta circoscritto alla correttezza giuridica e alla tenuta logico-formale della decisione.

Come è indicizzato