Cassazione Civile, Ordinanza n. 10419/2025 del 21/04/2025

Esito

La controversia

Un condominio aveva promosso in appello una causa per ottenere la rimessione in pristino del tetto condominiale, sul quale un condòmino aveva realizzato aperture e una terrazza a uso esclusivo del proprio appartamento, oltre al risarcimento del danno. Nel corso del giudizio di appello le parti avevano raggiunto, tramite il difensore del condominio e in sede di mediazione, un accordo con cui il condominio rinunciava al ripristino del tetto consentendo al condòmino di conservare la terrazza, mentre il condòmino rinunciava al rimborso delle spese di manutenzione e si prevedeva la modifica delle tabelle millesimali. La Corte d'appello aveva quindi dichiarato il sopravvenuto difetto di interesse alla decisione per intervenuta transazione stragiudiziale. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione delle norme sulla transazione e sulla comunione/condominio, sostenendo che il difensore non potesse validamente disporre di diritti inerenti a un bene comune senza l'unanimità dei condòmini, poiché l'accordo aveva effetti dispositivi sul tetto; con il secondo ha denunciato nullità della sentenza per violazione del contraddittorio, assumendo che la Corte d'appello avesse definito d'ufficio la lite per transazione senza previa instaurazione del contraddittorio sulla qualificazione dell'accordo come transazione e non come semplice accordo di mediazione. La Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, accogliendolo, e ha dichiarato assorbito il secondo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avesse errato nel considerare efficace la transazione senza verificare se essa comportasse una disposizione di un bene comune. Ha affermato che, quando l'accordo incide sul bene comune condominiale con effetti dispositivi, è necessario il consenso di tutti i condomini ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., applicabile al condominio tramite l'art. 1139 c.c. Poiché l'intesa prevedeva la trasformazione di parte del tetto in terrazza a uso esclusivo e la modifica delle tabelle millesimali, la Corte territoriale avrebbe dovuto accertare se vi fosse il necessario consenso unanime. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 372 c.p.c.

  Consente il deposito in cassazione della documentazione necessaria a provare la legittimazione o il potere rappresentativo contestati, senza operare le ordinarie preclusioni istruttorie.

• art. 1130 c.c., primo comma, n. 4

  È richiamato per affermare la legittimazione dell'amministratore ad agire in giudizio per atti conservativi dei diritti sulle parti comuni senza specifica delibera assembleare.

• art. 1131 c.c.

  Attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio e la legittimazione processuale per le azioni rientranti nelle sue attribuzioni, anche senza autorizzazione assembleare specifica.

• art. 1108 c.c., terzo comma

  Richiede il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione del fondo comune, per la costituzione di diritti reali e per le locazioni ultranovennali; la Corte lo estende alla transazione che abbia oggetto e effetti dispositivi sui beni comuni.

• art. 1139 c.c.

  Opera il rinvio alle norme sulla comunione per il condominio, rendendo applicabile l'art. 1108, comma 3, c.c.

• artt. 1362-1371 c.c.

  Richiamati dal ricorrente come norme sull'interpretazione del contratto nell'argomentare la dedotta erronea qualificazione dell'accordo come transazione.

• art. 1965 c.c.

  Definisce la transazione; la Corte la considera negozio a carattere dispositivo quando comporta reciproche concessioni su un bene comune.

• art. 1966 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel denunciare i presupposti di validità/perfezionamento della transazione.

• artt. 1104-1118 c.c.

  Richiamati dal ricorrente in relazione alla disciplina della comunione condominiale e ai limiti dispositivi sui beni comuni.

• art. 1120 c.c.

  Richiamato dal ricorrente tra le norme sulla comunione/condominio potenzialmente incise dalla trasformazione del tetto.

• art. 1350 n. 3 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per il profilo della forma scritta degli atti dispositivi su diritti reali immobiliari.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo come norma sul contraddittorio preventivo rispetto a una questione rilevata d'ufficio.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione alla funzione del giudice e al rispetto del contraddittorio.

• art. 24 Cost.

  Richiamato nel secondo motivo a tutela del diritto di difesa.

• art. 111 Cost.

  Richiamato nel secondo motivo per il principio del giusto processo e della parità delle armi.

Massime di principio

• Nel condominio, l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio per atti conservativi dei diritti sulle parti comuni e a conferire procura al difensore senza necessità di una previa delibera assembleare, quando la controversia rientri nelle sue attribuzioni.
• La mancanza o contestazione del potere rappresentativo in cassazione può essere superata mediante il deposito della documentazione idonea ai sensi dell'art. 372 c.p.c.
• La transazione avente ad oggetto un bene comune condominiale e comportante effetti dispositivi su tale bene richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione, per effetto del rinvio dell'art. 1139 c.c. all'art. 1108, comma 3, c.c.
• Quando un accordo tra condominio e singolo partecipante incide sulla destinazione o sulla titolarità esclusiva di una porzione di bene comune, il giudice deve verificare se esso integri un atto dispositivo soggetto a unanimità, non potendo limitarsi a qualificarlo come transazione o accordo stragiudiziale in astratto.
• Se un primo motivo di ricorso investe la premessa decisiva della decisione impugnata e viene accolto, gli ulteriori motivi diretti contro questioni dipendenti possono restare assorbiti.

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