Sentenza del 15/06/2016 n. 3588 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la deducibilità degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari o contratti di leasing riferiti a immobili destinati alla locazione. In particolare, occorreva stabilire quando una società potesse qualificarsi come società che svolge in via effettiva e prevalente attività immobiliare e, quindi, beneficiare della deduzione senza applicazione dei limiti previsti dall'art. 96 del TUIR, ai sensi dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007.

La decisione

Il criterio dirimente è individuato nell'art. 4, comma 4, del d.lgs. n. 147/2015. Sono considerate società che svolgono effettivamente e prevalentemente attività immobiliare quelle il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi derivano per almeno due terzi da canoni di locazione o di affitto di aziende, il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati. Il testo non indica espressamente le parti, il dispositivo o l'esito processuale formale; sul piano sostanziale, la tesi favorevole alla deducibilità è accolta solo se risultano soddisfatti entrambi i requisiti patrimoniale e reddituale.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 36, legge n. 244/2007

  sancisce la possibilità di dedurre gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari o leasing su immobili destinati alla locazione, senza sottostare alle regole di cui all'art. 96 del TUIR

  La disposizione introduce un regime derogatorio ai limiti generali di deducibilità degli interessi passivi, applicabile alle società immobiliari che destinano gli immobili alla locazione secondo i requisiti previsti dalla normativa.

• Art. 96 del TUIR

  Prevede le regole e i limiti ordinari per la deducibilità degli interessi passivi; tali limiti non operano per gli interessi agevolati dall'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, quando ricorrono i presupposti richiesti.

• Art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015

  si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare le società il cui valore dell'attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte del valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno due terzi da canoni di locazione o di affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati

  La qualifica di società immobiliare di gestione richiede il contemporaneo rispetto di un requisito patrimoniale, relativo alla composizione prevalente dell'attivo, e di un requisito reddituale, relativo alla provenienza di almeno due terzi dei ricavi da locazioni o affitti qualificati.

Massime di principio

• Per applicare la deroga ai limiti dell'art. 96 del TUIR non è sufficiente che la società possieda immobili o percepisca genericamente canoni: deve svolgere in modo effettivo e prevalente attività immobiliare.
• La verifica richiede il rispetto congiunto di due condizioni: la maggior parte dell'attivo deve essere costituita dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e almeno due terzi dei ricavi devono derivare da canoni di locazione o da affitti di aziende con prevalente componente immobiliare.
• La destinazione degli immobili alla locazione e la composizione dei ricavi devono essere documentate e valutate concretamente, non solo sulla base dell'oggetto sociale o della mera titolarità degli immobili.
• Se anche uno solo dei requisiti patrimoniale o reddituale non è rispettato, la società rischia di non poter beneficiare della deroga e gli interessi passivi restano soggetti ai limiti ordinari dell'art. 96 del TUIR.
• Il criterio introdotto dal d.lgs. n. 147/2015 costituisce il riferimento interpretativo principale per individuare le società immobiliari di gestione ai fini della deducibilità degli interessi passivi.