Risposta n. 219 del 28/06/2019

Lastrico solare di uso esclusivo e detrazione per interventi di recupero edilizio

L’interpello riguarda la possibilità di fruire della detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio ex articolo 16-bis del TUIR, con specifico riferimento ai lavori eseguiti su un lastrico solare di uso esclusivo in un edificio bifamiliare. Il tema centrale è la ripartizione della spesa tra i comproprietari/condòmini e la possibilità di detrarre l’intero importo pagato da un solo soggetto.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante dichiara di essere proprietario di un immobile facente parte di una bifamiliare composta da due piani e di avere l’uso esclusivo del lastrico solare posto a copertura dell’intero fabbricato. Nel 2016 ha eseguito lavori di ripristino del lastrico, ammalorato e causa di infiltrazioni d’acqua piovana nell’unità immobiliare sottostante di sua proprietà.

Il contribuente precisa di aver sostenuto l’intera spesa e di aver effettuato il pagamento mediante bonifico bancario per ristrutturazioni, idoneo ai fini del bonus fiscale. In sede di compilazione del modello 730, tuttavia, ha ricevuto pareri discordanti sulla possibilità di applicare la detrazione all’intera spesa e, in via prudenziale, ha indicato soltanto il 50% dell’importo del bonifico, nonostante l’altro proprietario della bifamiliare non abbia partecipato ai lavori e abbia rilasciato una dichiarazione firmata in tal senso.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente chiede, in sostanza, se avendo pagato per intero i lavori possa presentare una dichiarazione integrativa del modello 730 e fruire della detrazione fiscale sull’intera somma sostenuta, anziché solo sulla metà.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’articolo 16-bis del DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), che disciplina la detrazione per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Richiama inoltre:

• l’articolo 16-bis, comma 1, lettera a), che riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché ristrutturazione edilizia, eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali;
• l’articolo 1117 del codice civile, relativo alle parti comuni dell’edificio;
• l’articolo 1123 del codice civile, sulla ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni;
• l’articolo 1126 del codice civile, che per i lastrici solari ad uso esclusivo prevede ordinariamente la contribuzione per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e per due terzi a carico degli altri condomini della parte di edificio servita dal lastrico.

L’Agenzia richiama anche la circolare n. 7 del 2018, in tema di condominio minimo e adempimenti documentali per la detrazione sulle parti comuni.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Il contribuente sostiene che, avendo sopportato integralmente il costo dei lavori, dovrebbe poter beneficiare della detrazione sull’intera spesa, mediante presentazione di una dichiarazione integrativa del modello 730.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia osserva che il regime del condominio si instaura per legge anche nei fabbricati composti da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a soggetti diversi, quindi anche in presenza di due sole unità. Di conseguenza, le parti, gli impianti e i servizi comuni sono disciplinati dalle norme sul condominio.

Quanto al lastrico solare ad uso esclusivo, l’articolo 1126 c.c. prevede una specifica ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione. Tuttavia, nel caso di specie, tale criterio può essere superato perché l’altro condomino della bifamiliare ha rilasciato una dichiarazione scritta con la quale ha consentito l’esecuzione dei lavori e l’accollo integrale della spesa da parte dell’istante, in deroga al criterio legale di riparto.

Pertanto, se sono rispettate tutte le condizioni richieste dalla normativa sulla detrazione per recupero edilizio relativa alle parti comuni, il contribuente ha diritto a detrarre il totale delle spese effettivamente sostenute, anche se eccedenti la quota che gli sarebbe imputabile secondo il criterio ordinario di riparto, fermo restando il limite massimo attualmente previsto di 96.000 euro per unità immobiliare.

L’Agenzia precisa inoltre che, nei lavori condominiali, il contribuente può utilizzare integralmente il plafond di spesa riferito alla propria unità immobiliare, ma non anche quello dell’altra unità facente parte del medesimo condominio.

Adempimenti e indicazioni operative

Per completezza, l’Agenzia ricorda che, secondo la circolare n. 7 del 2018, per i lavori sulle parti comuni non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nei casi di condominio minimo privo di amministratore, purché ciò non pregiudichi l’obbligo di ritenuta operato da banche o Poste Italiane al momento dell’accredito del pagamento.

In assenza del codice fiscale del condominio, ai fini della detrazione, le spese possono essere indicate in dichiarazione utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Ogni condomino che abbia pagato la propria quota dovrà riportare il proprio codice fiscale.

In sede di controllo, il contribuente deve dimostrare che gli interventi sono stati eseguiti su parti comuni dell’edificio. Se si avvale dell’assistenza fiscale, deve inoltre esibire al CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

Conclusioni

L’interpello si conclude in senso favorevole al contribuente: la detrazione spetta sull’intera spesa sostenuta per i lavori di ripristino del lastrico solare, poiché l’accollo integrale dei costi da parte di un solo condomino è stato consentito dall’altro partecipante al condominio minimo. Il tutto resta subordinato al rispetto della disciplina agevolativa sui lavori edilizi e al limite massimo di spesa di 96.000 euro.