Sentenza del 12/10/2021 n. 8972 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento relativo alla tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un bene immobile. Il contribuente contestava l'inclusione della plusvalenza nel reddito d'impresa sostenendo che la natura dell'operazione non dovesse concorrere alla formazione di quel reddito

La decisione

La sentenza ha ritenuto fondata la qualificazione dell'Amministrazione: quando, nell'esercizio di un'impresa, un immobile è detenuto non come bene strumentale ma quale investimento immobiliare, la plusvalenza realizzata con la cessione a titolo oneroso concorre a formare il reddito d'impresa ai sensi dell'art. 86 d.P.R. n. 917/1986. Di conseguenza l'avviso di accertamento è stato confermato/accettato nella parte relativa alla tassazione della plusvalenza

Norme richiamate

• Art. 86 d.P.R. n. 917/1986

  La norma è stata interpretata nel senso che le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili utilizzati dall'impresa come investimenti concorrono al reddito d'impresa se la cessione è avvenuta a titolo oneroso

Massime di principio

• Distinguere bene strumentale da investimento: se l'immobile è impiegato nell'attività produttiva come strumento essenziale (bene strumentale) la sua cessione può avere implicazioni diverse rispetto a un immobile detenuto come investimento; tuttavia, se è detenuto come investimento nell'ambito dell'impresa, la plusvalenza va in reddito d'impresa
• La qualificazione dipende dalla concreta destinazione d'uso e dalla contabilità: iscrizioni, fatture, modalità di gestione e documentazione operativa sono elementi chiave per dimostrare se il bene rientra nella sfera dell'impresa
• La tassazione della plusvalenza scatta quando la cessione è a titolo oneroso: è questo elemento (la vendita a corrispettivo) che rende rilevante la plusvalenza ai fini dell'art. 86 ove il bene sia parte dell'attività d'impresa come investimento
• Se si vuole evitare la qualificazione come reddito d'impresa occorre provare, con elementi obiettivi, che l'immobile non è stato utilizzato nell'ambito dell'impresa (per esempio reintegro nella sfera personale del contribuente) o che l'operazione non rientra nella gestione imprenditoriale
• Prevedere e tenere documentazione preventiva: decisioni societarie, imputazione contabile e piani gestionale/finanziari che dimostrino la natura dell'investimento possono ridurre il rischio di contestazioni fiscali