Cassazione Civile, Ordinanza n. 05625/2023 del 23/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un terreno, nel quale il promittente venditore si era obbligato, oltre alla futura vendita, a sottoscrivere un atto d'obbligo sui terreni limitrofi rimasti in sua proprietà, necessario per consentire l'edificazione sul fondo promesso in vendita. Il preliminare prevedeva anche una clausola secondo cui, se non fossero stati ottenuti i requisiti per il permesso di costruire, il contratto sarebbe stato nullo con restituzione della caparra. La corte d'appello ha ritenuto che il venditore fosse inadempiente per non avere sottoscritto l'atto d'obbligo e ha dichiarato risolto il preliminare per suo inadempimento, con condanna alla restituzione della caparra. Il ricorrente ha proposto tre motivi: 1) violazione degli artt. 1183, 1385, 1453 e 1454 c.c., sostenendo che l'atto d'obbligo doveva essere contestuale al rogito e che quindi era ingiustificato il rifiuto della controparte di presentarsi dal notaio; 2) omesso esame di un fatto decisivo, perché la domanda di risoluzione sarebbe stata proposta quando era ancora pendente il termine assegnato con diffida ad adempiere; 3) violazione dell'art. 2697 c.c., per mancata prova, ad avviso del ricorrente, della scadenza del termine per stipulare il definitivo e della disponibilità dell'acquirente a pagare il prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la corte territoriale aveva interpretato il preliminare nel senso che la sottoscrizione dell'atto d'obbligo costituiva un adempimento preliminare e non contestuale al rogito, essendo essenziale per il rilascio del permesso di costruire; tale interpretazione del contratto non era adeguatamente censurata ai sensi dell'art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., con specifica indicazione delle regole ermeneutiche asseritamente violate. I secondi due motivi sono stati respinti perché presupponevano una ricostruzione dei fatti incompatibile con quella accolta dalla corte d'appello: la domanda di risoluzione era conseguente alla diffida ad adempiere e al mancato rispetto, da parte del venditore, dell'obbligo contrattuale essenziale di sottoscrivere l'atto d'obbligo prima del definitivo. Le spese sono state poste a carico del ricorrente ed è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1183 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma ritenuto non decisivo rispetto all'interpretazione del regolamento contrattuale operata dal giudice di merito.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla caparra e alla reazione all'inadempimento; il ricorso è stato rigettato.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente sulla risoluzione per inadempimento; la corte ha confermato la risoluzione per inadempimento del promittente venditore.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di diffida ad adempiere; la Corte ha ritenuto che la domanda giudiziale seguisse la diffida della controparte e che l'inadempimento del venditore fosse già maturato.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La censura sull'interpretazione del contratto è stata ritenuta inammissibilmente o comunque insufficientemente articolata perché non indicava specificamente le regole legali di interpretazione asseritamente violate.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza sull'onere della prova è stata respinta perché le questioni probatorie erano superate dall'accertato inadempimento del venditore e dall'interpretazione del contratto.

• art. 1362 c.c. e seguenti

  Richiamati come criteri di interpretazione contrattuale che avrebbero dovuto essere specificamente indicati per censurare utilmente l'interpretazione del giudice di merito.

Massime di principio

• Quando la controversia dipende dall'interpretazione di clausole contrattuali, la censura in cassazione deve indicare specificamente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in che modo; una critica generica alla lettura del contratto è insufficiente.
• Se il giudice di merito interpreta una clausola del preliminare come obbligo preliminare e non come adempimento contestuale al definitivo, tale interpretazione vincola il giudizio di legittimità se non è adeguatamente e specificamente censurata.
• L'inadempimento di un obbligo contrattuale essenziale e strumentale alla realizzazione dell'interesse perseguito nel preliminare può giustificare la risoluzione del contratto, anche se l'obbligo stesso è connesso alla futura stipula del definitivo.
• Le censure di omesso esame di fatti decisivi e di violazione dell'onere della prova non possono essere accolte quando presuppongano una ricostruzione dei fatti incompatibile con quella, logicamente e correttamente motivata, adottata dal giudice di merito.
• Nel sindacato di legittimità, una volta accertato che la domanda di risoluzione sia conseguenza della precedente diffida ad adempiere e del mancato rispetto di un obbligo contrattuale essenziale, non è configurabile una violazione dell'art. 2697 c.c. solo perché la parte ricorrente contesti la sequenza temporale o la prova del proprio inadempimento.

Come è indicizzato