Sentenza del 28/01/2020 n. 294 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il contribuente aveva ridotto l'ammontare del canone di locazione tramite una modifica contrattuale e contestava la pretesa fiscale basata sull'importo antecedente alla riduzione. L'amministrazione riteneva imponibile l'intero reddito fondiario poiché la modifica non era opponibile per mancanza di documenti con data certa/registrazione.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che i redditi fondiari concorrono al reddito complessivo e sono tassabili indipendentemente dalla effettiva percezione. Ha inoltre stabilito che una modifica contrattuale (es. riduzione del canone) può essere validamente opposta all'Agenzia delle Entrate solo se esistono documenti idonei recanti data certa: pertanto l'atto deve essere regolarmente registrato ex art. 2704 c.c. In mancanza di tale registrazione/data certa la modifica non è opponibile e l'accertamento tributario è legittimo.

Norme richiamate

• art. 2704 c.c.

  L'atto che reca la modifica contrattuale deve avere data certa per essere opponibile ai terzi; la registrazione è il mezzo attraverso cui si realizza la data certa opponibile all'amministrazione fiscale.

• normativa fiscale sui redditi fondiari (principio generale)

  I redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo e sono tassati indipendentemente dall'effettiva percezione; la sussistenza del reddito si valuta in base al diritto al corrispettivo più che sull'effettivo incasso.

Massime di principio

• I redditi fondiari sono imponibili anche se non effettivamente percepiti: il diritto al canone rileva fiscalmente.
• Per rendere opponibile a terzi (inclusa l'Agenzia delle Entrate) una modifica contrattuale è necessario un documento con data certa; la registrazione dell'atto è la forma tipica per ottenere tale opponibilità.
• La semplice pattuizione tra le parti priva di documentazione regolarmente registrata o di altra data certa non basta per impedire o annullare un accertamento fiscale basato sul canone precedente.
• In caso di riduzione del canone è buona prassi registrare tempestivamente la modifica contrattuale e conservare prove con data certa (atto registrato, scritture private autenticate, documenti ufficiali) per potersi difendere in sede amministrativa o giudiziaria.
• Se si contesta un accertamento per redditi fondiari effettuato su importi antecedenti a una modifica, occorre fornire all'amministrazione e al giudice atti con data certa che dimostrino l'effettiva e opponibile modifica contrattuale.