Cassazione Civile, Ordinanza n. 36373/2022 del 13/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di spese condominiali approvate con delibera assembleare in un edificio composto da tre unità immobiliari e da due soli partecipanti, con quote millesimali diseguali. Il condomino ingiunto ha proposto opposizione deducendo, da un lato, l'inesistenza o nullità della delibera di approvazione delle spese per difetto di unanimità nel condominio a due partecipanti e, dall'altro, la nullità della precedente delibera di approvazione delle tabelle millesimali. Ha inoltre contestato la legittimità di lavori di ristrutturazione delle parti comuni eseguiti dall'altra partecipante, chiedendo in riconvenzionale la demolizione delle opere, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni. In cassazione ha riproposto due motivi: 1) violazione degli artt. 1105, 1136 e 1139 c.c., sostenendo che in un condominio con due soli condomini sarebbe necessaria l'unanimità e che, mancando la maggioranza numerica, le delibere sarebbero invalide; 2) omessa pronuncia e omessa valutazione della domanda riconvenzionale di demolizione e ripristino, assumendo che i lavori sarebbero stati eseguiti senza valido assenso assembleare, in difformità dalla D.I.A. e in violazione della normativa urbanistica e antisismica, con conseguente nullità della delibera che li aveva autorizzati e diritto alla rimozione delle opere.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, ribadendo che nel condominio minimo con due partecipanti la delibera adottata dal solo condomino titolare della maggior quota non è nulla ma annullabile, e che il vizio non poteva essere fatto valere in sede di opposizione al decreto ingiuntivo senza apposita domanda di annullamento. Ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo che la Corte d'appello non avesse esaminato la domanda riconvenzionale e che la censura riguardasse una possibile nullità della delibera autorizzativa dei lavori per contrasto con norme imperative edilizie e per pregiudizio alla sicurezza statica dell'edificio. La sentenza impugnata è stata quindi cassata nei limiti del motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1105 c.c.

  Nel condominio con due soli partecipanti, in caso di mancato accordo non opera il criterio di maggioranza personale e occorre, in difetto di unanimità, ricorrere all'autorità giudiziaria per la gestione della cosa comune.

• art. 1136 c.c.

  La validità delle deliberazioni assembleari nel condominio minimo richiede la partecipazione di entrambi i condomini e, per le decisioni che richiedono un quorum personale, la decisione unanime; se manca la maggioranza prescritta, la delibera è annullabile e non nulla.

• art. 1139 c.c.

  Le norme sul condominio si applicano anche al condominio minimo, con le necessarie peculiarità derivanti dalla presenza di soli due partecipanti.

• art. 1134 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la Corte osserva che la norma riguarda le spese sostenute dal singolo condomino senza preventiva autorizzazione, non la fattispecie dei lavori deliberati dall'assemblea.

• art. 1137, comma 2, c.c.

  La delibera annullabile deve essere impugnata dal condomino assente o dissenziente nel termine previsto dalla norma.

• art. 360 bis n. 1 c.p.c.

  Il primo motivo è dichiarato inammissibile perché contrario a un orientamento giurisprudenziale consolidato.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  L'onere di produrre gli atti e i documenti su cui il ricorso si fonda può essere assolto anche mediante il deposito del fascicolo pertinente secondo il principio di strumentalità delle forme.

• art. 369, comma 3, c.p.c.

  È sufficiente, per gli atti del fascicolo d'ufficio, la richiesta di trasmissione munita di visto.

• art. 380-bis c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio con il rito accelerato previsto dalla norma.

• art. 375, comma 1, nn. 1) e 5), c.p.c.

  Richiamato per la definibilità del ricorso in camera di consiglio.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  L'eccezione di inammissibilità per doppia conforme è respinta perché la sentenza d'appello non contiene una vera conferma delle medesime ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado.

• d.P.R. n. 380 del 2001

  La Corte richiama la normativa edilizia come parametro imperativo; la violazione può incidere sulla validità della delibera assembleare che autorizza l'opera.

• legge n. 64/1974

  Richiamata dal ricorrente quale normativa antisismica asseritamente violata dai lavori eseguiti.

• D.M. LL.PP. 16 gennaio 1996

  Richiamato dal ricorrente quale disciplina tecnica antisismica asseritamente violata.

• art. 65 d.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato dal ricorrente come disposizione tecnica relativa agli interventi strutturali.

Massime di principio

• Nel condominio composto da due soli partecipanti, la deliberazione adottata senza il consenso di entrambi, quando richieda un quorum personale non raggiunto, è in linea generale annullabile e non nulla; il relativo vizio va fatto valere con tempestiva impugnazione.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali il giudice può sindacare la nullità della delibera posta a fondamento del credito, mentre il vizio di annullabilità non è rilevabile se non mediante specifica domanda di annullamento.
• L'esecuzione di opere comuni contrastanti con norme imperative edilizie o tali da compromettere la sicurezza statica dell'edificio può comportare la nullità della delibera assembleare che le autorizza, con possibilità per il singolo condomino di chiedere la demolizione delle opere illegittimamente eseguite.
• La qualificazione della doglianza come nullità o annullabilità della delibera è decisiva ai fini del sindacato del giudice e delle preclusioni processuali; non ogni irregolarità del procedimento assembleare integra nullità.
• L'eccezione di inammissibilità ex art. 348-ter, comma 5, c.p.c. non opera quando la sentenza d'appello non sia effettivamente fondata sulle stesse ragioni di fatto della decisione di primo grado.

Come è indicizzato