Cassazione Civile, Ordinanza n. 21707/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dal conflitto tra la proprietaria di un'autorimessa sottostante un complesso condominiale e il condominio sovrastante. La società sosteneva di avere il diritto di ripristinare alcune aperture/lucernai e l'uscita di sicurezza insistenti nell'area condominiale, nonché di modificare le aperture lucifere del locale di sua proprietà per trasformare l'autorimessa in una pluralità di box auto. Chiedeva l'accertamento dei propri diritti e il risarcimento dei danni asseritamente derivati dall'opposizione del condominio. Il Tribunale aveva riconosciuto una servitù di luci a favore dell'autorimessa e ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, ma aveva escluso il diritto al ripristino dell'uscita di sicurezza nei cortili condominiali. La Corte d'appello aveva rigettato l'appello della società, ritenendo che le aperture fossero in gran parte inserite in aree comuni e che non vi fosse prova di proprietà esclusiva delle superfici interessate; aveva inoltre escluso un danno ulteriore rispetto al ripristino già ottenuto. In cassazione la società ha proposto cinque motivi: nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente; omesso esame di un fatto decisivo e censura della mancata ammissione di prove testimoniali; violazione delle norme su luci, servitù e beni comuni, anche in relazione al regolamento condominiale; violazione dell'art. 1102 c.c. e dell'art. 2697 c.c. per l'affermazione che fosse necessaria l'autorizzazione del condominio per le modifiche dei lucernai. Il condominio ha resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato del condominio. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché, in presenza di doppia conforme, mancava l'indicazione delle ragioni di fatto divergenti tra primo e secondo grado; perché la censura ex art. 360 n. 5 c.p.c. era in realtà volta a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio; e perché la motivazione della Corte d'appello, letta insieme a quella del Tribunale, era sufficiente e non meramente apparente. Ha ritenuto inammissibile anche il terzo motivo relativo alla mancata ammissione delle prove testimoniali, poiché la ricorrente non aveva dimostrato la tempestiva richiesta in appello e non aveva illustrato in modo specifico la decisività di ciascun capitolo. Ha respinto il quarto motivo sulla proprietà esclusiva delle superfici e sulla pretesa esclusione dell'art. 1117 c.c., osservando che la doglianza, sotto veste di violazione di legge, mirava in realtà a contestare l'accertamento di fatto e non rispettava l'onere di specificità del ricorso. Ha respinto il quinto motivo perché la deduzione sull'onere della prova non consentiva di sovvertire l'apprezzamento di merito: la censura pretendeva un nuovo vaglio delle prove e una diversa sussunzione dei fatti, non consentiti in sede di legittimità. Conseguentemente la ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità, al pagamento di somme ex art. 96 c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la definizione accelerata in camera di consiglio e per l'assetto della decisione in sede di legittimità.

• art. 132 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per dedurre nullità della sentenza per omessa motivazione; la Corte esclude il vizio perché la motivazione, pur sintetica, è sufficiente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura di difetto di motivazione.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce i limiti del sindacato di legittimità: il n. 5 riguarda solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo; il n. 3 riguarda l'erronea ricognizione della fattispecie astratta, non la valutazione dei fatti.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, per proporre il motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. occorre indicare le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

• art. 111 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura motivazionale; la Corte ribadisce che il sindacato sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la mancata ammissione della prova testimoniale; la Corte nega la decisività per genericità e mancata specificazione.

• art. 1117 c.c.

  Norma usata per delimitare i beni comuni del condominio; la Corte conferma la valutazione di merito secondo cui le superfici e le aperture erano inserite in aree comuni o comunque non dimostrate come esclusive.

• art. 900 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso relativo a luci e vedute; la censura è respinta perché si risolve in una contestazione dell'accertamento di fatto.

• art. 901 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo alle luci; la Corte non accoglie la tesi della proprietà esclusiva o dell'autorizzazione necessaria sulla base della valutazione di merito.

• art. 902 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo alle luci e alle modifiche dell'apertura; la Corte ritiene la censura infondata nei limiti in cui mira a rimettere in discussione il fatto.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato per sostenere la possibilità di modificare le aperture senza autorizzazione; la Corte osserva che la censura presuppone un diverso accertamento fattuale non consentito in cassazione.

• art. 1067 c.c.

  Richiamato tra le norme sul rapporto di servitù e modifiche del fondo servente/dominante; la censura è respinta perché fondata su una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare il riparto dell'onere della prova; la Corte precisa che evocare la norma non basta se si chiede in realtà un nuovo apprezzamento probatorio.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nei motivi sulle spese e sulla decisione condominiale; non viene ritenuto decisivo ai fini dell'accoglimento.

• art. 96 c.p.c.

  Applicato per la condanna della ricorrente al pagamento di somme ulteriori in favore della controparte e della cassa delle ammende per il rigetto conforme alla proposta accelerata.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater e comma 1-bis

  Richiamato per il raddoppio dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non consente di censurare l'omessa o insufficiente valutazione di singoli elementi istruttori né di sollecitare una nuova lettura del compendio probatorio.
• La motivazione è censurabile in cassazione solo quando sia assente, apparente, perplessa o incomprensibile; la motivazione sintetica o per relationem è valida se rende intelligibile il percorso logico seguito dal giudice e le ragioni del rigetto dell'appello.
• La deduzione della violazione di legge non può tradursi nella contestazione della ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di merito: se la censura richiede un nuovo vaglio del materiale probatorio, essa è inammissibile in cassazione.
• Chi contesta la mancata ammissione di una prova deve indicare tempestivamente di averla richiesta nel grado di merito competente e deve spiegare in modo specifico la decisività di ciascun capitolo istruttorio.
• Nel conflitto tra pretesa di proprietà esclusiva e disciplina dei beni comuni condominiali, la qualificazione delle superfici e delle aperture come parti comuni o esclusive dipende dall'accertamento di fatto e non può essere sovvertita in cassazione tramite una censura solo formalmente prospettata come violazione di legge.
• L'onere di specificità del ricorso per cassazione impone di indicare con precisione le norme violate, il loro contenuto precettivo e il punto della decisione che si assume contrastante con esse.

Come è indicizzato