Cassazione Civile, Ordinanza n. 20432/2022 del 24/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a un immobile sito in Ardea. Il promissario acquirente ha agito lamentando che, al momento della stipula, i promittenti venditori non lo avevano informato dell'esistenza sull'immobile di formalità pregiudizievoli, in particolare un'ipoteca e un pignoramento, di cui egli sarebbe venuto a conoscenza solo successivamente. Chiedeva la risoluzione o la declaratoria di nullità del preliminare, con condanna dei venditori al doppio della caparra confirmatoria versata, o in subordine alla restituzione della caparra. I venditori si sono difesi contestando l'inadempimento e proponendo riconvenzionale per ottenere l'accertamento dell'inadempimento dell'acquirente e la ritenzione della caparra. Il Tribunale ha dichiarato risolto il preliminare per grave inadempimento dei venditori e li ha condannati a restituire la caparra; la Corte d'appello ha confermato. In cassazione i venditori hanno dedotto: 1) errata qualificazione della scrittura come contratto preliminare, sostenendo che fosse solo un preliminare di preliminare o una pattuizione preparatoria; 2) insussistenza del grave inadempimento, lamentando mancata prova della specifica obbligazione di garantire l'immobile libero da pesi e contestando la valutazione delle prove testimoniali; 3) violazione delle regole sull'onere della prova e sulla valutazione delle prove, deducendo che l'acquirente non avesse provato l'inadempimento e che fosse stata dimostrata la sua conoscenza delle formalità pregiudizievoli.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché introduceva per la prima volta in sede di legittimità la questione della qualificazione della scrittura privata, questione non esaminata nei gradi di merito e comunque attinente a un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile solo nei limiti dei vizi motivazionali o dei canoni ermeneutici. Ha dichiarato inammissibili anche gli altri motivi, osservando che la Corte d'appello aveva fondato la decisione su un accertamento di fatto coerente con la prova documentale e testimoniale, ritenendo non provata dai venditori la conoscenza preventiva dell'acquirente dei gravami e valorizzando anche la mancata risposta all'interrogatorio formale. La Cassazione ha ribadito che, in tema di preliminare, l'esistenza di vincoli reali o trascrizioni pregiudizievoli non dichiarati al promissario acquirente e a lui ignoti può integrare grave inadempimento e legittimare la risoluzione, anche ai sensi dell'art. 1482 c.c. in via analogica. Ha inoltre precisato che la violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo se l'onere della prova viene attribuito alla parte sbagliata, mentre la censura sulla maggiore o minore attendibilità delle prove non è deducibile in cassazione come violazione di legge. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1351 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per contestare la natura di preliminare della scrittura, ma la Corte ha rilevato che la questione era nuova e inammissibile in cassazione.

• art. 1482 c.c.

  la Corte ribadisce che, anche nel preliminare di vendita, la presenza di vincoli reali o trascrizioni pregiudizievoli non dichiarati e ignoti al compratore consente rimedi a tutela dell'acquirente, inclusa la risoluzione per grave inadempimento.

• art. 115 c.p.c.

  la sua violazione non può essere dedotta per contestare la valutazione delle prove da parte del giudice di merito, ma solo se la decisione si fonda su prove non introdotte dalle parti.

• art. 116 c.p.c.

  la scelta tra prove concorrenti e la diversa forza di convincimento attribuita alle stesse rientrano nel prudente apprezzamento del giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione nei termini prospettati.

• art. 1453 c.c.

  richiamato come norma sulla risoluzione per inadempimento; nel caso, il grave inadempimento dei venditori è stato ritenuto sussistente per la mancata informazione sui gravami dell'immobile.

• art. 1455 c.c.

  richiamato per sostenere che l'inadempimento non sarebbe stato grave; la Corte ha confermato invece la gravità dell'inadempimento accertata dai giudici di merito.

• art. 166 c.p.c.

  richiamato nel giudizio di merito per la tardività della comparsa di risposta e l'inammissibilità della riconvenzionale dei convenuti.

• art. 2697 c.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce l'onere della prova alla parte errata; non è sufficiente contestare l'esito della valutazione probatoria.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  richiamato come parametro dei motivi di ricorso, ma le doglianze sono state ritenute inammissibili perché dirette in realtà a contestare gli accertamenti di fatto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  ha regolato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  la Corte, rigettando il ricorso, ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002, richiamata per l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile, se non dichiarate dal promittente venditore e non conosciute dal promissario acquirente, può integrare grave inadempimento e giustificare la risoluzione del contratto.
• L'art. 1482 c.c., applicabile anche in via analogica al preliminare, attribuisce all'acquirente il diritto di chiedere la liberazione del bene dai pesi; tale rimedio non esclude la possibilità di domandare la risoluzione quando ricorrano i presupposti del grave inadempimento.
• In cassazione non è consentito trasformare una censura sulla ricostruzione dei fatti o sulla valutazione delle prove in una violazione di legge: la dedotta violazione dell'art. 2697 c.c. sussiste solo se l'onere probatorio è stato posto a carico della parte sbagliata.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere invocata per contestare il diverso peso attribuito dal giudice di merito alle prove raccolte; tali valutazioni appartengono al prudente apprezzamento del giudice di merito e non sono sindacabili in sede di legittimità nei medesimi termini.
• La qualificazione di una scrittura privata come contratto preliminare, o come mera pattuizione preparatoria, è questione che dipende anzitutto dall'accertamento della comune volontà delle parti e, se non dedotta nei gradi di merito, non può essere introdotta per la prima volta in cassazione.

Come è indicizzato