Sentenza del 11/02/2020 n. 384 - Comm. Trib. Prov. Caserta

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento per canoni di locazione non dichiarati relativi a un immobile ad uso non abitativo per il periodo d'imposta 2014. Il ricorrente ha sostenuto di non aver mai percepito i canoni dalla mensilità di marzo 2014 e che il contratto si sarebbe risolto di diritto per inadempimento già da tale data per effetto di una clausola risolutiva espressa; quindi chiedeva di escludere la tassazione dei canoni non percepiti. L'Ufficio, in autotutela, aveva parzialmente rideterminato la pretesa riconoscendo l'anticipata risoluzione in occasione della sentenza di convalida dello sfratto del 26/11/2014, ma manteneva la tassazione per il periodo antecedente.

La decisione

Il ricorso è stato accolto parzialmente. Il Collegio ha confermato che, ai fini Irpef per redditi fondiari relativi a immobili locati a uso non abitativo, i canoni non percepiti per morosità sono imputabili a tassazione finché il contratto è in vita e fino alla risoluzione o a un provvedimento di convalida dello sfratto. Ha inoltre ritenuto che la clausola risolutiva espressa richiede la dichiarazione di avvalersi della clausola ai sensi dell'art. 1456 c.c.; non essendo provata tale dichiarazione anteriore all'ordinanza di convalida, il rapporto non si è risolto da marzo 2014. Di conseguenza la pretesa tributaria è stata ridotta nei termini già posti dall'Ufficio in autotutela (recupero rideterminato a € 12.644,00 rispetto all'originario di € 14.399,00). Spese compensate.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) art. 26

  I redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione; l'imputazione è ancorata alla titolarità del diritto reale (proprietario, enfiteuta, usufruttuario ecc.) e non al momento di incasso del canone.

• d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) artt. 23 e 34

  Per gli immobili locati per fini diversi da quello abitativo il reddito è individuato in relazione al reddito locativo fintanto che risulta in vita un contratto di locazione; pertanto i canoni non percepiti per morosità sono comunque tassabili fino alla risoluzione del contratto o a un provvedimento giudiziale che ne accerti la cessazione.

• Legge n. 431/1998 art. 8

  Contiene una deroga specifica applicabile alle locazioni abitative; tale deroga non si applica alle locazioni ad uso non abitativo, per le quali vige il criterio generale del TUIR sopra richiamato.

• Codice Civile art. 1456

  La clausola risolutiva espressa opera solo quando la parte interessata dichiara di volersi avvalere della clausola; la risoluzione non si verifica automaticamente al solo verificarsi dell'inadempimento, ma richiede la dichiarazione del creditore/locatore e, in caso di controversia, la prova di tale dichiarazione.

Massime di principio

• Per le locazioni ad uso non abitativo i canoni non percepiti per morosità costituiscono comunque reddito imponibile fino alla risoluzione del contratto o a un provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto; la mancata percezione non esclude automaticamente l'imputazione fiscale.
• Una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) richiede la dichiarazione formale del creditore di volersi avvalere della clausola; senza prova di tale dichiarazione la data di cessazione contrattuale non può essere fatta decorrere dall'inadempimento iniziale.
• La data rilevante per l'imposizione è la data in cui il contratto si considera effettivamente risolto (dichiarazione di avvalersi della clausola o provvedimento giudiziale come la convalida dello sfratto), non il primo mancato pagamento salvo che tale dichiarazione/prova sussista.
• Se il locatore agisce giudizialmente chiedendo il pagamento dei canoni successivi all'inadempimento, ciò è elemento indicativo che il rapporto era ancora considerato in vita e che si è continuato a pretendere il canone ex contractu; se il contratto è già risolto, il rimedio è l'indennità per occupazione 'sine titulo', non il canone contrattuale.
• In situazioni analoghe è fondamentale conservare e produrre le prove delle comunicazioni di avvalersi della clausola risolutiva o degli atti giudiziali (decreto ingiuntivo, sentenze, ordinanze di convalida dello sfratto) per determinare correttamente il periodo imponibile.
• Prassi consigliata: al manifestarsi di morosità, notificare formalmente l'avviso di avvalersi della clausola risolutiva e, se si intraprende contenzioso, documentare chiaramente le richieste (canoni vs indennità di occupazione) per evitare contestazioni fiscali.