Cassazione Civile, Sentenza n. 27040/2024 del 18/10/2024

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza d'appello che aveva disposto lo scioglimento della comunione e la divisione in natura del fabbricato mediante suddivisione verticale in quattro mini-appartamenti. I ricorrenti censuravano in plurimi motivi: violazioni procedurali (ammissione di documenti in appello, attività del CTU, mancato deposito del progetto divisionale, difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, violazione del diritto di difesa), omesso esame del presunto giudicato sulla indivisibilità, erronea valutazione delle prove sulla consistenza originaria dell'immobile, e, sostanzialmente, la non comoda divisibilità e la incompatibilità urbanistica della divisione proposta (abusi edilizi, inefficacia della CILA in sanatoria, vincoli paesaggistici e strumenti urbanistici locali). Inoltre contestavano la quantificazione e la compensazione delle spese processuali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha esaminato i motivi e ha ritenuto inammissibili o infondati numerosi rilievi (tra cui le censure sull'acquisizione da parte del c.t.u. delle licenze del 1938, le contestazioni sulla valutazione delle prove documentali/orali e sull'ambito del giudicato interno, nonché questioni processuali legate al deposito tardivo di carte e all'operato del giudice istruttore). Tuttavia ha ritenuto fondati i motivi relativi al merito sulla modalità della divisione (in particolare i motivi ottavo, nono e decimo): la Corte ha rilevato che la decisione di merito non ha svolto un adeguato e concreto accertamento sulla comoda divisibilità alla luce della normativa urbanistica e dei vincoli presenti e non ha verificato compiutamente la fattibilità giuridica del frazionamento proposto senza arrecare sensibile deprezzamento o imposizioni eccessive ai condividenti. Per tali aspetti la sentenza impugnata è stata annullata e il procedimento rinviato (con statuizione parziale di cassazione) alla Corte d'Appello di Napoli per nuovo esame sulle modalità di attuazione della divisione e sulla verifica della compatibilità urbanistica e della comoda divisibilità. Sulla restante parte la sentenza di merito è stata confermata. Sulle spese della Cassazione e sui profili esecutivi la Corte ha disposto le conseguenze di rito (rimando per nuova valutazione; decisione di merito parzialmente cassata).

Norme richiamate

• art. 345 cod. proc. civ.

  Divieto di produzione di nuovi documenti in appello, superabile se la parte dimostra impossibilità di produrli in primo grado per causa non imputabile; non si applica alle acquisizioni compiute dal consulente d'ufficio nell'ambito della rinnovazione istruttoria

• art. 360 cod. proc. civ. (nn. 3,4,5)

  Criteri di ammissibilità del ricorso per cassazione: violazione di norme processuali e di motivazione; i motivi impugnati sono stati valutati nei limiti del sindacato di legittimità

• art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (ex art. 17 legge 47/1985)

  Prescrive i requisiti documentali per atti tra vivi relativi ad edifici: la regolarità edilizia (o la documentazione attestante il titolo) è condizione della commerciabilità e rilevabile d'ufficio; assenza o carenza della documentazione inibisce la divisione di fabbricati

• art. 40 legge 47/1985

  Norma collegata alla disciplina delle opere antecedenti al 1967: la mancanza degli estremi del titolo edilizio negli atti tra vivi può comportare nullità; la regolarità formale del titolo è requisito essenziale

• art. 720 cod. civ.

  La divisione giudiziale deve garantire 'comoda divisibilità': l'operazione non deve produrre sensibile deprezzamento né porzioni non autonome o gravate da servitù eccessive

• art. 789 cod. proc. civ.

  Regole sul progetto di divisione e sulla fase istruttoria: il deposito del progetto e la fissazione per la comparizione sono finalizzati a consentire una definizione concordata, ma il giudice può omettere questi adempimenti se è evidente l'impossibilità di una soluzione concordata

• artt. 115,116 cod. proc. civ.

  Regole sulla valutazione e sul potere discrezionale del giudice nella valutazione delle prove; sindacato in cassazione è limitato e non consente riesame libero del fatto salvo vizi di motivazione essenziali

• art. 2697 cod. civ.

  Onere della prova: la Cassazione non investe il merito della valutazione probatoria se non sussistono errori di diritto sull'attribuzione dell'onere probatorio

• legge n. 1497/1939 e legge n. 431/1985

  Richiamate in relazione ai vincoli paesaggistici e territoriali che possono influire sulla fattibilità giuridica di interventi di frazionamento/frazionamento edilizio

• D.M. 14/12/1955 (Piano Territoriale Paesistico di Posillipo)

  Strumento paesaggistico richiamato come possibile limitazione alla fattibilità degli interventi di frazionamento sulla proprietà

• D.M. n. 55 del 2014

  Norma richiamata relativamente ai parametri per la liquidazione delle spese processuali (contestata la sua applicazione nella quantificazione delle spese)

• art. 37 cod. proc. civ.

  Questione di giurisdizione e conflitto con poteri amministrativi: la Cassazione ricorda i limiti della giurisdizione del giudice ordinario rispetto a questioni amministrative, ma conferma che l'annullamento amministrativo non produce automaticamente giudicato civile sulla commerciabilità del bene

Massime di principio

• Il consulente tecnico d'ufficio può acquisire documenti necessari all'espletamento dell'incarico anche se non prodotti dalle parti, e le acquisizioni del CTU non sono soggette alle preclusioni istruttorie delle parti, purché non travalichino il mandato assegnato
• Il divieto di produrre nuovi documenti in appello (art.345 c.p.c.) può essere derogato solo se i documenti si sono formati dopo il primo grado o la loro mancata produzione in primo grado è per causa non imputabile alla parte; tuttavia documenti prodotti tardivamente non vincolano il giudice se non valutati come determinanti
• Prima di disporre la divisione di un fabbricato il giudice deve accertare la regolarità urbanistica: la mancanza degli estremi del titolo edilizio (o di idonea documentazione) è rilevabile d'ufficio e può inibire lo scioglimento della comunione
• La valutazione della comoda divisibilità richiede un accertamento concreto e puntuale della fattibilità giuridico‑urbanistica e dell'impatto economico della divisione: non è sufficiente una valutazione meramente astratta o generica del CTU
• I provvedimenti amministrativi (annullamenti, ordini di ripristino) non producono automaticamente un giudicato civile sulla commerciabilità del bene; il giudice civile deve però tenerne conto nella verifica della fattibilità dell'intervento e nella valutazione della divisibilità
• In cassazione il sindacato sulle valutazioni di fatto è molto limitato: vizi di motivazione gravi, mancanza della motivazione o errori di diritto nell'applicazione delle norme costituiscono gli unici percorsi efficaci di impugnazione
• La modalità concreta della divisione (orizzontale vs verticale, modifiche da imporre ai condividenti, uso delle pertinenze comuni) deve rispettare il principio che la divisione non possa imporre un facere e non debba sensibilmente deprezzare le quote; se ciò si verifica la divisione in natura deve essere esclusa e sostituita da vendita e ripartizione del ricavato