Sentenza del 24/03/2023 n. 222 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell'Abruzzo

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione volto al recupero della maggiore imposta di registro per il contratto di compravendita immobiliare del 26/01/2010. La società sosteneva che la riduzione prevista dall'art. 33 comma 3 legge 388/2000 (imposta di registro 1% e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa) dovesse mantenersi anche se l'utilizzazione edificatoria non era avvenuta entro i cinque anni, perché l'impossibilità di edificare derivava da cause esterne e non imputabili all'acquirente: il Comune non aveva infatti realizzato le reti idrica e fognaria necessarie, come attestato dal parere della società erogatrice del servizio idrico, rendendo impossibile ottenere le utenze e l'abitabilità. L'Agenzia contestava la tesi e chiedeva conferma della liquidazione.

La decisione

La Corte ha accolto l'appello del contribuente, riformando la sentenza di primo grado e annullando l'avviso di liquidazione. Ha ritenuto applicabile il principio stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 8094/23/04/2020) secondo cui il beneficio di cui all'art. 33 comma 3 L. 388/2000 si conserva anche se l'edificazione non è avvenuta nel termine di cinque anni quando la mancata edificazione deriva da causa esterna non imputabile all'acquirente, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile (forza maggiore o factum principis). Nel caso concreto la mancata realizzazione delle reti idrica e fognaria, addebitabile a soggetti terzi (Comune/gestore del servizio idrico), integrava tali requisiti; la società aveva inoltre documentato di essersi attivata regolarmente per ottenere autorizzazioni e pareri. Per questi motivi l'avviso di liquidazione è stato annullato e le spese dei due gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge n. 388/2000, art. 33, comma 3

  i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati sono soggetti all'imposta di registro dell'1% e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento

  La Corte interpreta la norma nel senso che il requisito temporale dei cinque anni è condizionato all'effettiva possibilità per l'acquirente di procedere all'edificazione; se l'impedimento è dovuto a causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, la norma non può essere fatta valere per revocare il beneficio

• Cass. SS.UU., sentenza n. 8094/2020 (23/04/2020)

  il beneficio ex art. 33 comma 3 L. 388/2000 si applica anche se l'edificazione non è realizzata nel termine di legge, purché tale esito non sia imputabile all'acquirente ma derivi da causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile (forza maggiore o factum principis)

  Archetipo giurisprudenziale adottato dalla Corte: la mancata realizzazione nel termine è giustificabile quando vi sia inesigibilità della prestazione richiesta dalla norma a causa di forza maggiore o factum principis

• Cass. civ. sentenza n. 3198/2018

  citata in primo grado come criterio interpretativo contrario

  Decisione di segno diverso richiamata dal primo giudice ma ritenuta dalla Corte d'appello superata dalla successiva pronuncia delle Sezioni Unite (n. 8094/2020)

Massime di principio

• Il beneficio fiscale previsto dall'art. 33 comma 3 L. 388/2000 non si perde automaticamente se l'edificazione non avviene entro 5 anni: occorre valutare se la mancata edificazione sia addebitabile all'acquirente o dipenda da cause esterne non imputabili a quest'ultimo.
• Per qualificare l'evento come causa di forza maggiore/factum principis è necessario dimostrare che esso sia sopravvenuto, imprevedibile e inevitabile nonostante le ordinate precauzioni dell'acquirente e che renda oggettivamente impossibile l'edificazione (ad es. assenza di reti idriche/fognarie necessarie per l'abitabilità).
• Il contribuente deve documentare la propria diligenza: atti amministrativi, richieste di autorizzazioni, comunicazioni con il Comune o con gestori di servizi, pareri/resistenze emessi dagli enti terzi; la prova scritta rafforza la qualifica dell'evento come non imputabile al privato.
• L'inerzia o la mancata realizzazione di opere da parte di soggetti terzi (Comune, gestori di servizi) può integrare il factum principis quando renda impossibile il conseguimento dell'abitabilità o l'uso edificatorio previsto.
• La giurisprudenza di legittimità (Cass. SS.UU. 8094/2020) è orientata a favore del contribuente in tali ipotesi; pertanto, in situazioni analoghe è consigliabile invocare tale principio e predisporre una documentazione probatoria puntuale.
• In sede processuale le spese possono essere compensate quando la questione presenta profili di particolare rilevanza e l'impossibilità di edificazione è dipesa da terzi, fattore che i giudici possono ritenere meritevole di equità nella ripartizione delle spese.