Sentenza del 13/10/2021 n. 4533 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha chiesto la revisione del classamento di una o più unità immobiliari sostenendo che la classificazione e/o il valore attribuiti non rispecchiavano le reali caratteristiche degli immobili. L'Amministrazione ha fatto riferimento al valore normale calcolato tramite le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) invece di procedere a una stima effettiva e idonea a individuare le caratteristiche specifiche di ciascuna unità (superficie, consistenza, stato di conservazione, destinazione d'uso, caratteristiche tecniche e planimetriche, ecc.).

La decisione

Il giudice ha ritenuto che il richiamo alle sole quotazioni OMI non sia sufficiente a sostituire una stima diretta atta a individuare le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare ai fini del classamento. Di conseguenza il ricorso è stato accolto e l'atto/decisione amministrativa è stato censurato: l'Amministrazione è stata obbligata a procedere a una stima effettiva delle unità interessate (o l'atto è stato annullato e rinviato per nuovo esame con stima), in modo da riclassificare correttamente gli immobili alla luce delle caratteristiche constatate.

Norme richiamate

• Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le quotazioni OMI forniscono indicatori di valore normale di mercato ma, secondo il giudice, non possono sostituire una stima specifica e puntuale richiesta per il classamento catastale; sono utili come riferimento ma non idonee a determinare le caratteristiche fisiche e tecnico-funzionali delle singole unità.

• norme catastali / regolamento del catasto

  La disciplina catastale richiede che il classamento si basi sull'individuazione delle caratteristiche materiali e funzionali delle unità immobiliari: l'Amministrazione ha l'obbligo di procedere a una valutazione/stima delle singole unità per determinare correttamente categoria, classe e rendita, e non può limitarsi a riferimenti tabellari generici.

Massime di principio

• In una istanza di revisione del classamento l'Amministrazione deve procedere a una stima effettiva e dettagliata delle singole unità immobiliari; le quotazioni OMI sono solo un riferimento e non possono sostituire la valutazione delle caratteristiche specifiche.
• Se l'atto amministrativo si fonda unicamente su valori medi di mercato (es. OMI) senza verificare le caratteristiche reali dell'immobile, il provvedimento è vulnerabile e può essere annullato dal giudice.
• Il contribuente che richiede la revisione può ottenere l'accoglimento del ricorso quando dimostra discrepanze tra la classificazione attribuita e le reali caratteristiche dell'immobile; l'Amministrazione è tenuta a compiere accertamenti integrativi o perizia tecnica.
• Nelle procedure future è buona prassi documentare con perizie, sopralluoghi o elementi tecnici le caratteristiche dell'immobile; l'OMI va usato come elemento integrativo e comparativo, non come prova esclusiva.