Sentenza del 17/01/2018 n. 962 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai fini dell'imposta di registro, il valore dichiarato per un terreno di 20.627 mq, elevandolo da Lire 10.000.000 a Lire 206.000.000. La contribuente ha contestato, in Cassazione, l'omessa allegazione degli atti richiamati nell'avviso, la mancata applicazione del criterio automatico basato sul reddito dominicale previsto per i terreni agricoli e l'insufficiente motivazione e congruità della stima fondata sul confronto con un terreno limitrofo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché nuovo: la questione non risultava proposta nei precedenti gradi di giudizio e la ricorrente non aveva indicato dove fosse stata sollevata. Gli altri motivi sono stati ritenuti infondati. La Corte ha confermato che l'Ufficio poteva stimare il valore venale utilizzando il criterio comparativo e ogni altro elemento di valutazione previsto dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986. Il criterio automatico dell'art. 52, comma 4, non è stato applicato perché sul terreno era stata rilasciata una concessione edilizia ed era stata realizzata una casa di civile abitazione, senza prova che essa fosse strumentale alla conduzione agricola. Nessuna statuizione sulle spese, poiché l'Agenzia non aveva svolto attività difensiva.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  "ogni altro elemento di valutazione"

  Ai fini della rettifica del valore di un immobile, l'Amministrazione può utilizzare il criterio comparativo, il reddito o altri elementi idonei, anche alternativamente, senza che sia necessario ricorrere a più parametri o dimostrare la prevalenza di uno specifico criterio.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  Il criterio automatico fondato sul reddito dominicale può operare per i terreni agricoli, ma non quando la concreta destinazione del bene e le caratteristiche dell'edificazione dimostrino una potenzialità edificatoria o una destinazione non esclusivamente agricola. Può restare applicabile se l'abitazione presente è provata come strumentale alla conduzione agricola.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2-bis

  La relativa censura deve essere stata tempestivamente proposta nei gradi di merito; una questione nuova, soprattutto se richiede accertamenti di fatto, non può essere introdotta per la prima volta in Cassazione.

• Art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5

  Consente di denunciare in Cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e determinati vizi della motivazione, nei limiti propri del giudizio di legittimità.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, per contestare una rettifica di valore occorre dimostrare concretamente perché il parametro utilizzato dall'Amministrazione sia inidoneo o non comparabile; la mera contestazione generica non è sufficiente.
• Per i terreni agricoli, il criterio automatico basato sul reddito dominicale non opera necessariamente quando il bene presenta una concreta utilizzabilità edificatoria o vi è una casa di civile abitazione non dimostrata come strumentale all'attività agricola.
• La presenza di un'abitazione su un terreno agricolo non esclude automaticamente il criterio automatico, ma il contribuente deve provare che l'edificio è funzionale e asservito alla conduzione agricola.
• Le questioni che richiedono accertamenti di fatto devono essere dedotte e documentate nei gradi di merito; non possono essere introdotte per la prima volta davanti alla Corte di cassazione.
• Un atto comparativo relativo a un terreno limitrofo, con superficie e destinazione urbanistica analoghe e riferito allo stesso periodo, può costituire un elemento valido per determinare il valore venale, anche se utilizzato come unico parametro comparativo.