Cassazione Civile, Ordinanza n. 14974/2025 del 04/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un immobile con area esterna e parco annessi, concesso a un ente pubblico per uso scolastico e poi per altra destinazione pubblica. Alla riconsegna del bene la proprietaria ha lamentato gravi danni alle piante, al manto erboso e alla pavimentazione esterna, imputandoli alla carente manutenzione del conduttore e a scavi eseguiti nel corso del rapporto, in violazione dell’art. 7 del contratto di locazione, ritenuto dalla locatrice idoneo a porre a carico dell’ente gli obblighi di manutenzione delle superfici esterne e delle essenze arboree. Il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria, mentre la Corte d’appello ha ritenuto che la clausola contrattuale imponesse sì specifici obblighi manutentivi al conduttore, ma ha anche affermato una corresponsabilità della proprietaria per i danni al piano stradale, valorizzando l’incidenza delle radici dei pini e della circolazione dei veicoli. In cassazione, la locatrice ha denunciato violazione degli artt. 1218, 1322, 1363, 1367, 1576, 1590, 1418 e 1419 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente ridotto la responsabilità del conduttore e disatteso la pattuizione derogatoria dell’art. 7; l’ente ha proposto ricorso incidentale speculare, lamentando a sua volta che la clausola non derogasse alla disciplina codicistica ordinaria. La Corte di cassazione ha ritenuto il ricorso principale inammissibile perché la censura si risolveva nella mera contrapposizione di una diversa interpretazione della clausola contrattuale, senza specifica indicazione degli errori ermeneutici imputati al giudice di merito; ha inoltre dichiarato inefficace il ricorso incidentale dell’ente, poiché tardivo rispetto all’inammissibilità del ricorso principale.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso principale della proprietaria, rilevando che esso non censurava in modo specifico i canoni ermeneutici violati e si limitava a proporre un’interpretazione alternativa dell’art. 7 del contratto. Ha inoltre dichiarato inefficace il ricorso incidentale dell’ente territoriale, ai sensi dell’art. 334, comma 2, c.p.c., perché l’impugnazione incidentale tardiva perde efficacia quando il ricorso principale è dichiarato inammissibile. Sono state poste a carico della ricorrente principale le spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate, ma senza specifica argomentazione autonoma; la Corte ne evidenzia l’uso solo strumentale rispetto alla censura sull’interpretazione del contratto

• art. 1322 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate, senza dimostrazione specifica della violazione

• art. 1363 c.c.

  richiamato come canone di interpretazione sistematica delle clausole contrattuali; la Corte ribadisce che la sua violazione va dedotta con specificità e non con mera contrapposizione interpretativa

• art. 1367 c.c.

  richiamato in relazione al principio di conservazione del contratto; la censura è stata ritenuta generica e inammissibile

• art. 1576 c.c.

  richiamato dalle parti come norma sulla ripartizione degli obblighi di manutenzione nella locazione, ma la Corte non entra nel merito perché il motivo è inammissibile

• art. 1590 c.c.

  richiamato quale disciplina della riconsegna del bene locato, ma non scrutinato nel merito

• art. 1418 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate, senza specifica illustrazione della violazione

• art. 1419 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate, senza specifica illustrazione della violazione

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indica il vizio denunciato in cassazione come violazione o falsa applicazione di legge

• art. 334, comma 2, c.p.c.

  applicato per dichiarare inefficace il ricorso incidentale tardivo a seguito dell’inammissibilità del ricorso principale

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso

Massime di principio

• Per dedurre in cassazione la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale è necessario indicare specificamente quali regole ermeneutiche siano state violate e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non basta opporre una diversa lettura del contratto.
• L’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito è censurabile in cassazione solo se si pone al di fuori delle possibili e plausibili letture della clausola; se la clausola è suscettibile di più interpretazioni ragionevoli, non è ammissibile sostituire semplicemente la propria.
• Quando il motivo di ricorso si risolve nella richiesta di una rivalutazione della quaestio facti sotto forma di violazione di legge, la censura è inammissibile.
• L’inammissibilità del ricorso principale determina l’inefficacia del ricorso incidentale tardivo ex art. 334, comma 2, c.p.c.
• In caso di inammissibilità del ricorso per cassazione, la soccombenza comporta la condanna alle spese e l’applicazione dell’ulteriore contributo unificato nei casi previsti dalla legge.

Come è indicizzato