Sentenza del 18/09/2019 n. 23206 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2004, sostenendo che il terreno non fosse edificabile ai fini fiscali. L'area, pur inserita nel piano regolatore generale comunale, era sottoposta a un vincolo regionale di inedificabilità assoluta e, in larga parte, destinata a verde pubblico. Sono stati inoltre dedotti l'omessa pronuncia e la violazione del giudicato formatosi su controversie analoghe riguardanti il comproprietario, ma tali motivi sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati il terzo e il quarto motivo di ricorso. Ha stabilito che l'inserimento nel PRG non è sufficiente a qualificare un'area come edificabile quando prevalga un vincolo regionale di inedificabilità assoluta o quando la destinazione a verde pubblico impedisca ai privati qualsiasi trasformazione riconducibile all'edificazione. La sentenza della CTR è stata cassata e la Corte ha deciso direttamente nel merito, accogliendo il ricorso originario del contribuente e annullando, sostanzialmente, la pretesa ICI. Il controricorso del Comune è stato dichiarato inammissibile perché tardivo; le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2

  Il presupposto dell'ICI riguarda i fabbricati, le aree fabbricabili e i terreni agricoli. Un'area radicalmente inedificabile o destinata a verde pubblico, tale da impedire l'edificazione privata, non rientra nella categoria delle aree fabbricabili.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  La qualificazione fiscale di area fabbricabile richiede una concreta possibilità edificatoria. I vincoli assoluti escludono tale qualificazione, mentre i vincoli specifici o parziali incidono normalmente solo sulla determinazione del valore venale.

• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 145, comma 3

  Le previsioni dei piani paesaggistici ... sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei comuni ... e sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi eventualmente contenute negli strumenti urbanistici.

  Le prescrizioni dei piani paesaggistici regionali prevalgono sul PRG comunale. Pertanto, un'area indicata come edificabile dal Comune può non essere fiscalmente edificabile se il piano regionale impone un vincolo assoluto incompatibile con l'edificazione.

• Codice civile, art. 2909, e codice di procedura civile, artt. 324 e 370

  La Corte ha esaminato la questione del giudicato esterno, ma i relativi motivi sono rimasti assorbiti perché la controversia è stata definita sulla base della natura oggettivamente inedificabile dell'area. Il controricorso comunale è stato inoltre dichiarato inammissibile per tardività ai sensi dell'art. 370 c.p.c.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25506 del 2006

  L'edificabilità ai fini ICI deriva, in linea generale, dall'inclusione dell'area nel PRG, anche senza strumenti attuativi; tuttavia, tale principio non rende irrilevanti i vincoli assoluti derivanti da strumenti paesaggistici o ambientali sovraordinati.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno è edificabile ai fini dei tributi locali non basta verificare la sua classificazione nel PRG comunale: occorre considerare anche gli strumenti regionali paesaggistici e ambientali prevalenti.
• Un vincolo specifico o parziale, che riduce soltanto le possibilità concrete di edificazione, non elimina necessariamente la natura edificabile del terreno, ma può ridurne il valore venale e quindi la base imponibile.
• Un vincolo assoluto di inedificabilità, soprattutto se imposto da uno strumento regionale sovraordinato, esclude la qualificazione dell'area come fabbricabile e impedisce l'applicazione del regime fiscale previsto per i terreni edificabili.
• La destinazione a verde pubblico può escludere l'edificabilità fiscale quando impedisce ai proprietari privati le trasformazioni del suolo riconducibili tecnicamente all'edificazione.
• La valutazione deve basarsi sulla disciplina urbanistica complessiva e vigente per l'anno d'imposta, verificando il certificato di destinazione urbanistica e la concreta portata dei vincoli.