Sentenza del 12/04/2021 n. 476 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale del provento percepito dalla società a seguito della cessione del diritto di superficie su un terreno qualificato come bene-merce, nonché la validità della presunta risoluzione del contratto invocata dal cedente mediante l'emissione di una nota di credito. Inoltre è stato svolto un accertamento tecnico (CTU) e si discute della possibilità per il giudice di discostarsene.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che il corrispettivo percepito per la cessione del diritto di superficie, trattandosi di un bene-merce detenuto dall'impresa immobiliare, non costituisce plusvalenza ma ricavo d'impresa. Ha altresì stabilito che la risoluzione del contratto avente per oggetto la costituzione di un diritto reale minore con durata ultraventennale deve essere formalizzata nelle forme scritte previste dal codice civile: l'emissione di una nota di credito da sola non è sufficiente ad estinguere o revocare gli effetti contrattuali. Infine, pur potendo il giudice discostarsi dalla consulenza tecnica d'ufficio (CTU), ciò è ammissibile solo se motivato specificamente indicando gli elementi di valutazione e le ragioni probatorie che giustificano il diverso apprezzamento.

Norme richiamate

• codice civile - disciplina della forma dei contratti e dei diritti reali

  Per la costituzione o la risoluzione di diritti reali minori di lunga durata è richiesta la forma scritta e le formalità previste dal codice civile; atti non formalizzati (es. mera nota di credito) non sono idonei a produrre gli effetti di revoca o risoluzione.

• normativa tributaria/contabile - principio di classificazione dei proventi d'impresa

  Quando il bene alienato o sul quale è costituito un diritto è qualificabile come bene-merce nell'ambito dell'attività d'impresa, il provento della cessione è da inquadrare come ricavo d'impresa e non come plusvalenza patrimoniale.

• codice di procedura civile - disciplina della consulenza tecnica d'ufficio (CTU) e della motivazione giudiziale

  Il giudice ha piena potestà di valutazione delle prove e può discostarsi dalla relazione del CTU, ma tale discostamento deve essere adeguatamente motivato indicando gli elementi e le ragioni che giustificano la diversa valutazione.

Massime di principio

• Se la società svolge attività di compravendita immobiliare e il terreno o il diritto su di esso è qualificato come bene-merce, il corrispettivo derivante dalla cessione va trattato come ricavo d'impresa e non come plusvalenza patrimoniale.
• Per ottenere la risoluzione o la revoca di un contratto che costituisce un diritto reale minore, specialmente per durate ultradecennali/ultraventennali, è necessaria la forma scritta e le formalità previste dal codice civile; una mera nota di credito non è sufficiente a produrre effetti estintivi o modificativi del rapporto.
• In sede processuale, non è vincolante la consulenza tecnica d'ufficio: il giudice può discostarsene, ma deve fornire motivazione specifica e indicare i mezzi probatori e le ragioni che giustificano il diverso apprezzamento.
• In controversie fiscali riguardanti operazioni su diritti reali, il rischio probatorio sul carattere risolutivo di atti unilaterali (es. note di credito) grava su chi ne invoca l'efficacia; è consigliabile formalizzare sempre le modifiche contrattuali con atti formali riconosciuti dal codice civile.
• Dal punto di vista pratico-contabile, è opportuno che le imprese classifichino e documentino la natura degli elementi patrimoniali (bene-merce vs immobilizzato) per evitare contestazioni sulla natura fiscale dei proventi derivanti da cessioni o costituzioni di diritti.