Sentenza n. 530/2026 - Ancona, Sezione 1

Esito

La controversia

Il Comune ha chiesto l'accertamento del proprio diritto alla cessione gratuita di aree, locali e posti auto previsti dall'art. 8 della convenzione urbanistica stipulata per l'attuazione di un piano particolareggiato, nonché la declaratoria di nullità, inefficacia o inopponibilità del vincolo di destinazione costituito da Horizon Group S.r.l. in favore di Infriccioli S.r.l. e il trasferimento coattivo dei beni ai sensi dell'art. 2932 c.c. Horizon ha eccepito la decadenza dal diritto, la prescrizione decennale, l'incompletezza del contraddittorio, la nullità della convenzione per asserito squilibrio economico, il difetto di giurisdizione sulla questione del vincolo e l'assenza di corrispondenza catastale e fisica tra i beni indicati nella convenzione e quelli richiesti dal Comune. Ha inoltre proposto domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. Infriccioli ha dedotto la propria estraneità al giudizio e contestato, in via analoga, l'opponibilità del vincolo. Il Comune ha sostenuto che il termine trimestrale previsto dalla convenzione riguardasse l'adempimento del debitore e non la decadenza del proprio diritto, che la prescrizione decorresse dalla scadenza della convenzione e che i beni attualmente identificati catastalmente derivassero dalla particella originaria oggetto della convenzione.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e disposto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo e gratuito al Comune delle aree destinate a verde pubblico e parcheggio, del locale al piano terra e dei posti auto al piano interrato. Ha ritenuto infondata l'eccezione di decadenza, poiché il termine trimestrale convenzionale fissava il termine per l'adempimento del debitore e non un termine decadenziale per l'esercizio del diritto del Comune. Ha escluso la prescrizione, individuando il dies a quo del termine decennale nella scadenza della convenzione o del termine pattuito, e non nella data di stipulazione; nel caso concreto il termine decorreva dal 22 settembre 2021. Ha ritenuto integro il contraddittorio, poiché il trasferimento riguardava beni di proprietà esclusiva di Horizon e non pregiudicava gli altri proprietari, rispetto ai quali il Comune sarebbe subentrato nei rapporti condominiali. Ha escluso la nullità della convenzione per asserito squilibrio economico, rilevando che le convenzioni urbanistiche non costituiscono contratti a prestazioni corrispettive in senso stretto e che il raffronto tra il valore dei beni e gli oneri di urbanizzazione non considerava il complessivo vantaggio ottenuto dal privato mediante l'intervento edilizio e la variante urbanistica. Ha ritenuto sussistente la giurisdizione esclusiva amministrativa, trattandosi di una questione funzionale all'esecuzione di un accordo urbanistico ex art. 11 l. 241/1990. Ha inoltre affermato che la convenzione, trascritta sull'intera particella originaria e richiamata nell'atto costitutivo del vincolo, era opponibile e che il successivo frazionamento catastale non escludeva la corrispondenza dei beni. Le differenze dimensionali erano irrilevanti o comprese nelle indicazioni approssimative della convenzione; i posti auto richiesti erano anzi inferiori agli spazi originariamente previsti. Ha respinto la domanda riconvenzionale risarcitoria di Horizon, perché il Comune aveva esercitato legittimamente i propri diritti. Ha posto a carico di Horizon gli oneri necessari all'attuazione della sentenza e ha condannato Horizon e Infriccioli, in solido, al pagamento delle spese processuali in favore del Comune.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Consente la pronuncia costitutiva di trasferimento coattivo quando l'obbligo di trasferire un bene, previsto dalla convenzione urbanistica, è rimasto inadempiuto; le aree e i beni possono essere determinati mediante le clausole convenzionali, gli elaborati progettuali e lo stato dei luoghi.

• art. 2645-ter c.c.

  Il vincolo di destinazione costituito successivamente alla convenzione urbanistica non è opponibile al Comune quando la convenzione era stata anteriormente trascritta sulla particella originaria ed era richiamata nell'atto costitutivo del vincolo.

• art. 11 l. 241/1990

  La giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo sugli accordi sostitutivi o integrativi del provvedimento comprende anche le controversie relative alla loro esecuzione.

• artt. 2964 ss. c.c.

  La decadenza presuppone un termine per l'esercizio di un diritto; il termine convenzionale previsto per la cessione dei beni, invece, era un termine di adempimento gravante sul debitore.

• art. 1418 c.c.

  La convenzione urbanistica non è nulla per il solo fatto che il privato alleghi uno squilibrio economico tra il valore dei beni da cedere e gli oneri di urbanizzazione, dovendosi considerare il complessivo assetto dell'operazione urbanistica.

• art. 1419 c.c.

  Non ricorrevano i presupposti per la nullità parziale della convenzione, poiché non era stata dimostrata l'illiceità della causa dell'operazione complessiva.

• art. 2043 c.c.

  Non sussiste responsabilità risarcitoria del Comune quando la rivendicazione dei beni costituisce esercizio legittimo di diritti derivanti dalla convenzione urbanistica.

Massime di principio

• Il termine previsto da una convenzione urbanistica per la cessione gratuita di beni, quando è riferito all'adempimento del soggetto obbligato, non costituisce termine decadenziale per l'esercizio del diritto dell'amministrazione; il suo inutile decorso abilita l'amministrazione ad agire per l'adempimento spontaneo o coattivo.
• Per le obbligazioni derivanti da una convenzione urbanistica, il termine decennale di prescrizione dell'azione di adempimento decorre dalla scadenza del termine di validità della convenzione o dal diverso termine convenzionalmente stabilito, non dalla data di stipulazione dell'accordo.
• L'azione ex art. 2932 c.c. è esperibile per ottenere l'esecuzione specifica degli obblighi di cessione previsti da una convenzione urbanistica, quando i beni da trasferire siano determinabili attraverso le clausole convenzionali, gli elaborati progettuali e lo stato effettivo dei luoghi.
• Il frazionamento catastale successivo alla stipulazione e alla trascrizione della convenzione urbanistica non esclude la corrispondenza dei beni oggetto dell'obbligo di cessione, se le particelle derivate sono riconducibili alla particella originaria e l'identificazione è altrimenti certa.
• Le convenzioni urbanistiche non costituiscono necessariamente contratti a prestazioni corrispettive in senso stretto; l'asserito squilibrio tra il valore dei beni ceduti e gli oneri urbanistici deve essere valutato alla luce dell'intero assetto dell'operazione e dei vantaggi conseguiti dal privato.
• Le controversie sull'opponibilità di vincoli costituiti da privati sui beni oggetto di una convenzione urbanistica rientrano nella giurisdizione esclusiva amministrativa quando l'accertamento sia strumentale all'esecuzione dell'accordo ex art. 11 l. 241/1990.

Come è indicizzato