Cassazione Civile, Sentenza n. 17123/2020 del 13/08/2020

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza del Tribunale che aveva ritenuto la vendita come 'aliud pro alio' per l'assenza del certificato di agibilità/abitabilità e aveva fissato la decorrenza della prescrizione dal momento di scoperta della mancanza del certificato. Il ricorrente contestava che la mancata consegna del certificato non comportasse automaticamente configurazione di vendita di aliud pro alio e che la prescrizione dovesse decorrere dalla stipulazione del rogito e dall'immissione nel possesso, non dalla scoperta soggettiva del vizio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso, ritenendo che il Tribunale avesse erroneamente qualificato la vendita come aliud pro alio. Ha affermato il principio secondo cui la mancata consegna del certificato di abitabilità/ agibilità costituisce un inadempimento del venditore ma non incide necessariamente in modo dirimente sull'identità del bene; inoltre, il successivo rilascio del certificato esclude la configurabilità della vendita come aliud pro alio. In conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa al Tribunale di Busto Arsizio per ulteriori accertamenti e per decidere alla luce del principio di diritto enunciato, demandando anche la decisione sulle spese.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  La norma sulla garanzia per i vizi della cosa venduta è stata interpretata come applicabile alla mancata consegna del certificato di abitabilità: tale mancanza è inadempimento del venditore ai sensi della disciplina sui vizi, ma non comporta automaticamente la qualificazione della prestazione come vendita di 'aliud pro alio'.

• art. 1494 c.c.

  Richiamata nella prospettazione delle azioni conseguenti ai vizi: la Corte ha ritenuto che l'applicazione di rimedi (es. azione redibitoria o riduzione del prezzo) deve tenere conto dell'effettivo squilibrio delle prestazioni e non dipende automaticamente dalla sola mancanza del certificato.

• art. 1495 c.c.

  La Corte censura l'errata individuazione del momento di decorrenza del termine decennale previsto per certe azioni relative ai vizi: il Tribunale aveva fatto decorrere il termine dalla scoperta soggettiva, mentre il principio richiede una diversa valutazione a seconda dei presupposti di legge e dei fatti.

• art. 1497 c.c.

  Richiamata nella cornice della responsabilità del venditore per difetti che rendono la cosa inidonea all'uso convenuto o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore; la Corte distingue tra inadempimento rilevante e vizi non dirimenti sull'identità del bene.

• art. 1477 c.c.

  Norma relativa al contratto di compravendita richiamata in relazione al momento in cui si perfeziona la vendita e alla decorrenza degli effetti (es. trasferimento del possesso), elementi rilevanti per la decorrenza della prescrizione.

• art. 2935 c.c.

  Principio generale sulla decorrenza della prescrizione: la Corte richiama che la decorrenza va valutata secondo i criteri di questa norma e non automaticamente dalla scoperta soggettiva del vizio.

• art. 2946 c.c.

  Richiamata in relazione ai termini prescrizionali; la Corte ha rilevato l'errore del Tribunale nell'avviare la prescrizione dalla data di scoperta soggettiva dell'assenza del certificato anziché da eventi obiettivi come la stipulazione del rogito e l'immissione nel possesso, quando ciò risulti applicabile.

• Cass. 6548/2010

  Giurisprudenza citata dalla Corte per sostenere il principio che la mancanza del certificato di abitabilità non costituisce automaticamente una vendita di aliud pro alio e che il rilascio successivo del certificato esclude tale configurazione.

• Cass. 16918/2019

  Giurisprudenza richiamata (in materia di locazione) a conferma dell'orientamento secondo cui la mancanza del certificato non determina necessariamente effetti dirimenti sull'esistenza o identità del rapporto/ bene.

Massime di principio

• L'assenza del certificato di abitabilità/agibilità è un inadempimento del venditore ai sensi della disciplina sui vizi, ma non implica automaticamente che la cosa consegnata sia 'un'altra cosa' rispetto a quella pattuita (aliud pro alio).
• Se il certificato viene successivamente rilasciato, ciò esclude normalmente la configurazione della vendita di aliud pro alio.
• La valutazione della sussistenza di un vizio dirimente (che giustifichi la risoluzione o l'azione redibitoria) richiede un accertamento di fatto sull'effettivo squilibrio tra le prestazioni, non una conclusione automatica basata sulla sola mancanza del certificato.
• La decorrenza dei termini di prescrizione e il computo dei termini per esercitare le azioni previste dalla legge devono essere valutati alla luce delle norme sulla prescrizione (es. artt. 2935, 2946 c.c.) e degli eventi oggettivi (stipula del rogito, immissione nel possesso), non dalla sola scoperta soggettiva del difetto, salvo diverso fondamento normativo.
• In casi simili è opportuno procedere a puntuali accertamenti di fatto (data del rogito, immissione nel possesso, eventuale successivo rilascio del certificato, gravità dell'inosservanza) per determinare il rimedio applicabile (riduzione del prezzo, risarcimento, risoluzione).
• La parte danneggiata deve valutare tempestivamente le azioni possibili e considerare i termini prescrizionali: le eccezioni sulla decorrenza della prescrizione possono essere decisive e richiedono esame delle circostanze oggettive.