Cassazione Civile, Ordinanza n. 14832/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

Un comune aveva contestato a una società un insufficiente versamento di ICI per alcune aree edificabili, ritenendo infedele la dichiarazione e rideterminando il valore imponibile dell’area sulla base di criteri comparativi e di elementi di mercato. La società aveva impugnato l’avviso di accertamento e, dopo il rigetto in primo grado, aveva subito l’accoglimento dell’appello del comune. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, sostenendo che il prezzo effettivamente pattuito in una compravendita del 2009 dovesse coincidere con il valore venale in comune commercio e prevalere sui criteri comparativi usati dall’ente; 2) omesso esame di un fatto decisivo, per avere la CTR considerato inattendibile quel prezzo assumendo erroneamente l’esistenza di rapporti infragruppo tra venditrice e acquirente, rapporti che la società negava esibendo documentazione camerale; 3) ulteriore omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la CTR considerato una perizia di stima aggiornata prodotta in appello, che avrebbe confermato un valore inferiore a quello accertato dal comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la CTR avesse correttamente applicato il criterio del valore venale in comune commercio previsto per le aree edificabili ai fini ICI, valorizzando legittimamente un autonomo apprezzamento fondato su elementi comparativi relativi a compravendite di beni similari nella stessa zona e nello stesso periodo. Ha precisato che il prezzo risultante dall’atto di vendita non è automaticamente vincolante né coincide sempre con il valore imponibile, potendo essere apprezzato come un elemento del quadro probatorio ma non come parametro decisivo o esclusivo. Quanto ai motivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., la Corte ha osservato che la censura sui rapporti societari non si confrontava con l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata, sorretta anche da ulteriori criteri di stima; inoltre, la mancata considerazione della perizia di parte non integra omesso esame di un fatto decisivo, poiché la perizia stragiudiziale non ha valore di prova ma solo di indizio, la cui valutazione è rimessa al giudice di merito. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree edificabili il valore imponibile va determinato secondo il valore venale in comune commercio, avuto riguardo a zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe; il prezzo della singola compravendita non è automaticamente vincolante.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere dedotto per la mancata considerazione di una perizia stragiudiziale, perché essa non ha valore di prova ma solo di indizio.

• art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  È legittima la previsione regolamentare comunale che determini periodicamente valori venali per zone omogenee, salva la possibilità per l’ente di accertare un maggiore valore sulla base degli atti di compravendita.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella determinazione del valore imponibile delle aree edificabili ai fini ICI il prezzo risultante da una compravendita non ha valore automaticamente vincolante, ma costituisce solo uno degli elementi da considerare nella ricostruzione del valore venale in comune commercio.
• Il giudice di merito può legittimamente fondare la stima del valore dell’area su criteri comparativi, utilizzando compravendite di beni analoghi ubicate nella stessa zona e nello stesso periodo temporale, purché tali elementi siano coerenti con i parametri normativi del valore venale.
• Una censura per omesso esame di fatto decisivo non è idoneamente proposta se si limita a contestare un singolo profilo della motivazione e non si confronta con l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata.
• La mancata considerazione di una perizia stragiudiziale non integra di per sé il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., poiché la perizia di parte è un mero elemento indiziario rimesso alla valutazione discrezionale del giudice di merito.

Come è indicizzato