Cassazione Civile, Ordinanza n. 20161/2026 del 16/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da gravi infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare sovrastante un’unità immobiliare di proprietà della società ricorrente, concessa in locazione a terzi. La proprietaria, dopo un accertamento tecnico preventivo, chiede la condanna del condominio all’esecuzione delle opere risolutive, al rimborso o pagamento delle somme necessarie per i lavori, nonché al risarcimento dei danni per il ripristino della salubrità dell’appartamento e per il mancato godimento/lucro cessante derivante dal recesso del conduttore e dalla perdita dei canoni. In primo grado il tribunale accoglie solo la domanda di facere relativa alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni e rigetta il risarcimento danni. In appello la domanda viene integralmente respinta. Con il ricorso per cassazione la società deduce, con un primo motivo, violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. sostenendo che la corte d’appello avrebbe travisato la C.T.U., omesso di considerare che il consulente aveva anche quantificato i costi di ripristino, erroneamente escluso l’operatività della non contestazione e disatteso le prove senza adeguata motivazione; con un secondo motivo denuncia violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 244 e 253 c.p.c. e 2697 c.c., lamentando l’inammissibilità ingiustificatamente rigorosa delle prove testimoniali e l’omessa valutazione della documentazione sul contratto di locazione, sulla sospensione dei canoni e sul recesso per giusta causa del conduttore.

La decisione

La Corte di cassazione rigetta integralmente il ricorso. Esclude che vi sia stato travisamento della C.T.U.: la consulenza preventiva aveva quantificato i costi delle opere necessarie a eliminare i vizi ancora esistenti, mentre le spese già sostenute per rendere l’immobile locabile dovevano essere provate dalla parte con idonea documentazione e non potevano essere accertate ex post dal CTU. Ritiene inoltre corretto il diniego di applicazione del principio di non contestazione, poiché il condominio aveva contestato in modo specifico l’entità del danno, sicché l’an debeatur non si era tradotto in prova del quantum. Quanto alla prova testimoniale, conferma che i capitoli erano in parte generici e in parte valutativi, quindi legittimamente dichiarati inammissibili ai sensi dell’art. 244 c.p.c.; sul danno da mancato godimento, osserva che la documentazione prodotta provava il contratto e il recesso, ma non anche il nesso causale tra infiltrazioni e scelta del conduttore di recedere, essendo risultato che l’impedimento al godimento non era assoluto. Nessuna spesa viene liquidata per il giudizio di legittimità, perché il condominio intimato non svolge difese. È dato atto altresì dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 702-bis ss. c.p.c.

  ricorso introduttivo del giudizio di merito

  utilizzati per promuovere il procedimento sommario di cognizione in primo grado.

• art. 696 c.p.c.

  A.T.P. svolto ex art. 696 c.p.c.

  richiamato quale accertamento tecnico preventivo su cui si fondano le successive domande risarcitorie e di facere.

• art. 1460 c.c.

  avvalendosi della facoltà di cui all’art. 1460 c.c.

  richiamato quale base della sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore in presenza dei vizi dell’immobile.

• art. 112 c.p.c.

  la violazione è esclusa perché la censura non dimostra un reale vizio di ultrapetizione o omissione di pronuncia con adeguata indicazione degli atti e del petitum.

• art. 115 c.p.c.

  la Corte ribadisce che la violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o ignora i fatti non contestati; non basta contestare la valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è ammissibile solo se il giudice attribuisce alle prove un valore diverso da quello legale o dichiara di applicare il prudente apprezzamento in presenza di una prova legale; non è censurabile in cassazione il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento se non nei limiti del vizio motivazionale.

• art. 167 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in connessione alla pretesa mancata contestazione, ma la Corte nega che la sola ammissione parziale integri prova piena del fatto costitutivo.

• art. 244 c.p.c.

  la Corte considera corretta la declaratoria di inammissibilità dei capitoli di prova testimoniale formulati in modo generico o valutativo.

• art. 253 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel secondo motivo, ma la censura è disattesa insieme a quelle relative alla prova testimoniale.

• art. 2697 c.c.

  l’onere della prova del nesso causale e del danno ulteriore resta a carico dell’attore; la mancata prova comporta il rigetto della domanda risarcitoria.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  norma di ricorso utilizzata per denunciare vizi processuali e violazioni di legge processuale.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato dalla Corte per precisare che il vizio di motivazione è il solo spazio residuo per censurare il cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per determinare la misura dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

• l. 24 dicembre 2012, n. 228

  richiamata quale fonte della disciplina sul raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di risarcimento danni da infiltrazioni, la consulenza tecnica preventiva può accertare l’esistenza dei vizi e quantificare i costi delle opere necessarie a eliminarli, ma non sostituisce la prova dei costi già sostenuti dalla parte per il ripristino dell’immobile, che devono essere dimostrati con mezzi idonei.
• Il principio di non contestazione opera solo nei limiti in cui la controparte non abbia specificamente contestato i fatti rilevanti e, soprattutto, non trasforma la mancata contestazione dell’an in prova automatica del quantum del danno.
• In cassazione, la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi tipiche: uso di prove non introdotte dalle parti, mancato rispetto di prove legali o attribuzione di un diverso valore legale alle risultanze; non è sufficiente lamentare una diversa valutazione del materiale probatorio.
• I capitoli di prova testimoniale sono legittimamente dichiarati inammissibili se sono generici o chiedono ai testi valutazioni, qualificazioni tecniche o giudizi soggettivi anziché la narrazione di fatti storici specifici.
• Per ottenere il risarcimento del lucro cessante derivante dal recesso del conduttore o dalla perdita dei canoni, occorre provare in modo rigoroso il nesso causale tra i vizi dell’immobile e la cessazione del rapporto locativo; la mera esistenza di un immobile insalubre non basta se non risulta un impedimento assoluto al godimento o una causa certa del recesso.

Come è indicizzato